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Mordus-Immobilier-2eEdition-janvier-2015bopt2

54 UNE SAINE GESTION MORDUS D’IMMOBILIER 240  $ de plus sur 12 mois. Les revenus de votre immeuble affectent directement sa valeur. Si celle des immeubles transigés dans le marché local re- présente 15 fois les revenus bruts, par exemple, le 20  $ de plus en loyer représente potentiellement 3600 $ à la valeur marchande de votre immeuble. La grille de calcul permet d’additionner les dé- penses liées à votre immeuble et d’appliquer des taux d’ajustement pour chacun des loyers. Au Québec, il n’existe pas de taux obligatoire à res- pecter dans un avis d’augmentation de loyer. En revanche, si le locataire refuse l’augmentation de loyer demandée, vous devrez négocier avec lui ou encore déposer une demande de fixation à la Régie du logement. Celle-ci appliquera alors ses taux qui, soit dit en passant, sont nettement trop faibles pour refléter la réalité et préserver en bon état les immeubles. C’est pourquoi la grille de la CORPIQ propose un deuxième calcul plus réaliste, bien qu’il ne sera pas considéré par le tribunal, le cas échéant. Mentionnons que les critères de fixa- tion de loyer applicables pour les baux débutant après le 1er avril 2015 ont été rendus publics le 23 janvier. Il se peut que certains loyers soient nettement sous le niveau du marché. Vérifiez avec un conseiller en gestion s’ils sont attribuables à ce qu’on pourrait qualifier de «  loyer de faveur  ». En tant que nou- vel acquéreur, vous n’aurez qu’une seule occasion de corriger la situation et de rehausser ce loyer. Ce faisant, vous répartirez de façon plus équitable entre les locataires les dépenses de l’immeuble. LE RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE Il est souhaitable (et fort probable) qu’un rè- glement de l’immeuble et une annexe au bail fassent déjà partie intégrante des baux pour votre immeuble. Comme nouvel acquéreur, pre- nez connaissance des clauses et modifiez celles qui ne vous apparaissent pas raisonnables selon votre approche de gestion. De la même façon que pour le loyer, un avis de modification aux condi- tions peut être refusé par le locataire qui voudrait conserver ses privilèges. Là encore, vous pouvez négocier. En cas d’échec, une demande devra être déposée au tribunal. Celui-ci déterminera si la modification est justifiée. Informez-vous et soyez confiant, il existe une vaste jurisprudence favorable aux propriétaires de bonne foi. La CORPIQ met à la disposition des propriétaires un modèle de règlement de l’immeuble ainsi qu’un modèle d’annexe au bail. On y retrouve une foule de sujets et restrictions touchant l’utilisa- tion des lieux, les installations de câble ou d’an- tenne, l’obligation de détenir une assurance ha- bitation, les activités commerciales auxquelles pourrait s’adonner le locataire, etc. Il est toujours mieux d’introduire des conditions dès la signature du bail, mais certaines peuvent aussi être ajou- tées lors de son renouvellement annuel, selon les modalités décrites précédemment. UN NOUVEAU BAIL Avant de louer un logement, faites toujours une enquête de prélocation approfondie. Elle vous permettra de connaître les habitudes de paiement du candidat, de confirmer ses revenus, de décou- vrir s’il existe des dossiers judiciaires le concer- nant ou encore de recueillir les commentaires des propriétaires de logements où il a habité. Le can- didat devra avoir consenti à cette collecte d’in- formations, mais c’est dans son intérêt s’il veut avoir une chance de signer un bail avec vous. Cette recherche peut désormais se faire sur Inter- net, grâce à un système sécurisé et instantané tel ProprioEnquête. Le coût varie de 10 à 40 $, selon la profondeur de la recherche désirée. La signature d’un nouveau bail doit ensuite être préparée minutieusement. Les conditions, le loyer, les mode et lieu de paiement, les services, etc.  : n’attendez pas d’être face au candidat pour lire et remplir votre premier bail. Vos erreurs de nouveau propriétaire seront par la suite beaucoup plus dif- ficiles à corriger. Parlez d’abord à un conseiller en gestion immobilière. À compter du 24 février 2015, un nouveau for- mulaire de bail obligatoire entre en vigueur au Québec. Les baux signés sur l’ancien formulaire demeurent toutefois valides, mais la nouvelle ver- sion devra être utilisée à compter de cette date. Il sera possible de se procurer ce bail au même

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