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ePaper created 2015-02-02, 17:30:45 | version 1.33.01
18 DES STRATÉGIES PAYANTES DES STRATÉGIES PAYANTES MORDUS D’IMMOBILIER L’investisseur immobilier est un chef d’orchestre. Ses musiciens sont les sous-traitants, les courtiers et les autres professionnels. Il dirige des dizaines d’intervenants dans le but de réaliser des investissements avec succès. Pour y parvenir, il doit sans cesse chercher l’excel- lence et optimiser le plus possible la gestion de ses projets. ParJean-PhilippeDesprés,ambassadeur des Mordus L’ immobilier étant un placement ac- tif, l’investisseur s’avère donc un e n t r e p r e n e u r … avec un grand « E ». Afin de devenir performant, il doit tou- jours viser à améliorer ses mé- thodes et son équipe (courtier, notaire, banquier, plombier, etc.). « Mon ami Hugo, probablement le meilleur jeune promoteur immobilier de Montréal, me rappelle continuellement l’im- portance des suivis. Ceux-ci re- présentent 90 % du travail de l’entrepreneur, et dans ce do- maine, mon collègue excelle. » Cette affirmation est d’autant plus vraie qu’un investisseur im- mobilier n’a pratiquement pas d’employés, mais il gère des di- zaines d’intervenants. Les trois qualités principales d’un investisseur immobilier à succès sont : 1) La constance 2) La créativité 3) L’optimisation Voici la fin de la partie théorique. Passons au vif du sujet avec deux exemples concrets! 1- SUBDIVISION D’UN TERRAIN D’UNE PROPRIÉTÉ POUR UNE REVENTE DE DEUX ACTIFS SÉPARÉS Depuis le début de ma carrière, les trois seuls flips que j’ai réa- lisés ont été des subdivisions, c’est-à-dire, la revente d’une maison et d’une partie de son terrain séparément. En fait, réus- sir un flip payant est un tour de force en raison principalement des frais d’acquisition, de réno- vation et de possession d’im- meuble. Subdiviser le terrain m’assure un profit minimal de 50,000$! Pour ce genre de flip, j’ai deux conseils : Assurez-vous de la faisabilité du projet en cours d’offre d’achat. Pour ceci, vous devrez, avant l’expiration de l’offre d’achat, valider avec votre arpenteur et la Ville si votre projet est réali- sable. Calculez bien les coûts de subdivision (frais de parc, coupe d’eau, arpenteur, etc.) pouvant facilement dépasser les 20,000$. De plus, évaluez la valeur résiduelle de la résidence. En subdivisant une partie du terrain de la propriété, la maison conservera-t-elle sa 18