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Mordus-Immobilier-vol01-n04-interactif

MORDUS D’IMMOBILIER ACHAT D’UN IMMEUBLE 61 L’engouement actuel pour l’immobilier tien- drait également – en partie – au faible taux de rendement des placements alternatifs tels les obligations d’épargne et les fonds communs de placement, de même qu’à l’incertitude qui sévit sur le marché boursier. M. Des Rosiers, qui a déjà vécu et analysé d’autres cycles immobiliers, s’appuie sur les résultats de son analyse pour lancer un aver- tissement : « Il existe dans les prix actuellement payés pour ces immeubles une forte composante spéculative. Or, la demande pour le type d’ac- tifs considérés ici étant étroitement liée, d’une part à la capacité d’endettement des ménages – laquelle atteint déjà des sommets et, d’autre part, au rendement alternatif sur les autres types de placements, une forte décroissance des valeurs marchandes à la suite d’un resser- rement des conditions de crédit est tout à fait plausible, comme cela s’est produit au début des années 1990. » Il ne faut cependant pas se laisser décourager par ce constat; la recette du succès en immo- bilier réside justement dans la capacité d’un investisseur à trouver le juste équilibre entre la prise de risques et la prudence. Il doit aussi être capable d’anticiper ce qui va se produire et en tirer avantage. D’ailleurs, ceux qui ont acquis récemment une propriété en misant sur le maintien des bas taux hypothécaires ont vu juste. La re- montée des taux que l’on annonce depuis des années ne s’est pas encore concrétisée! UN PROPRIÉTAIRE SUR TROIS CRAINT UNE REMONTÉE DES TAUX D’INTÉRÊT En septembre 2012, la CORPIQ a interrogé ses membres pour savoir ce qu’il adviendrait de la rentabilité de leur immeuble si les taux hypothécaires augmentaient de deux points de pourcentage d’ici les trois prochaines an- nées. Le tiers (33 %) des répondants ont indiqué que cette rentabilité serait très affectée, tandis que près de la moitié (51 %) ont mentionné que la santé financière de l’immeuble serait moyennement touchée. Pour leur part, 15 % des personnes consultées ont affirmé qu’elles seraient peu affectées. MÉTHODOLOGIE Le chercheur a scruté en détail 58 transactions foncières survenues en 2010 dans l’arrondisse- ment montréalais Rosemont – La-Petite-Patrie. Ce territoire est celui où l’on compte le plus d’im- meubles à logements au Québec et est représen- tatif du comportement des petits investisseurs. Les immeubles étudiés comportaient soit quatre logements (occupés ou non par leur proprié- taire), soit six logements; ces profils caractéri- sant bien le parc immobilier locatif. Les mêmes calculs pourraient très bien se transposer dans d’autres régions du Québec où les prix de vente peuvent être moindres, mais où les revenus de loyer le sont aussi. Afin d’établir les scénarios de base, la période de rétention pour procéder aux simulations a été fixée à dix ans, soit une durée courante en investissement immobilier. 1 La rentabilité des immeubles locatifs de 4 et 6 logements –Simulations pour la région de Montréal, secteur Rosemont-La-Petite-Patrie, juillet 2011.

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