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Mordus-Immobilier-vol01-n04-interactif

ACHAT D’UN IMMEUBLE MORDUS D’IMMOBILIER 60 manoirrouvillecampbell.com | 450-446-6060 | Mont-St-Hilaire Aussi unique que vous! meubles dont les loyers n’ont pas augmenté d’autant? Leur valeur ne dépend-elle pas en grande partie de leur capacité à générer un revenu net? La réponse réside principale- ment dans les faibles taux hypothécaires. Or, ceux-ci finiront par remonter et cela aura des conséquences (voir encadré). Déjà en 2011, dans le cadre de son étude, M. Des Rosiers estimait que bon nombre de pe- tits investisseurs immobiliers ont acquis leur propriété à un prix nettement trop élevé et devaient, par conséquent, s’attendre à des « lendemains qui déchantent ». Quatre ans plus tard, les prix ont continué à augmen- ter… À preuve, les résultats de son analyse font état d’un taux de rendement de l’encaisse annuelle fluctuant de -3 % à 5 %, selon le type d’im- meuble (que le propriétaire occupe les lieux ou non), ainsi que d’une valeur actualisée nette (VAN) de la propriété fortement négative au moment de la revente, et ce, même après une période de rétention de 10 ans. Avant d’acquérir un immeuble, il est donc pri- mordial de faire les calculs qui s’imposent et d’évaluer le taux global d’actualisation (TGA), c’est-à-dire le rapport entre sa valeur mar- chande et ce qu’il génère en revenus nets, pour s’assurer de la rentabilité de son investisse- ment, et ce, même si les taux d’intérêt devaient remonter. Les plus habiles arriveront néanmoins à tirer un bon retour sur l’investissement en jetant leur dévolu sur un immeuble dont le prix est cohérent avec les travaux majeurs à effectuer (ou déjà faits) et offrant un bon potentiel d’augmentation des loyers. Ils devront bien sûr limiter le taux d’inoccupation de leurs logements. DES IMMEUBLES TRÈS CHERS Tel que démontré précédemment, le prix marchand des immeubles et celui des loyers n’ont pas évolué selon la même courbe. Dans son étude, l’auteur estime que les loyers devraient être approximativement de 200 $ à 400 $ supérieurs à ceux du marché actuel pour justifier un tel investissement. « Le risque d’une détérioration du marché immobilier dans les années à venir est bien réel, voire probable, à la suite d’une hausse généralisée des taux d’intérêt et partant, du coût du crédit hypothécaire. Si une telle hausse n’est pas envisageable à court terme, elle est incontournable à plus long terme. Seuls une progression du niveau des loyers nettement supérieure à l’inflation et le main- tien d’une forte demande pour les petits immeubles locatifs pourraient pallier le pro- blème, voire inverser la tendance. »

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