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Mordus_oct-nov2014

29 vous devez déterminer la valeur marchande de votre immeuble lors d’une disposition présumée ainsi vous éviter d’avoir des prob- lèmes avec le fisc. LES ÉTAPES RELATIVES À LA MÉTHODE DU REVENU 1 1. Estimer le revenu brut po- tentiel annuel à un taux d’oc- cupation à 100%. Déduire de ce revenu brut potentiel un certain montant pour les vacances et les mauvaises créances puis ajouter les au- tres revenus (stationnement, buanderies, etc.). On obtient ainsi le revenu brut effectif. 2. Estimer les frais d’exploita- tion annuels, y compris toutes les dépenses néces- saires pour gagner le revenu. Les frais d’exploitation se répartissent comme suit  : • Frais fixes : taxe foncière, scolaire, assurance…. Ces postes de dépenses sont en général indépendants du taux d’occupation. • Frais variables : services publics, frais de gestion, chauffage, électricité…. Ces postes de dépens- es tendent à varier en fonction du taux d’occu- pation. • Réparation et entretien de l’immeuble : répara- tion diverse, déneige- ment, gazon, nettoyage, etc. • Réserve pour les rem- placements : ce sont des éléments de la structure et pièce d’équipement (ex. air climatisé mural, poêle, frigidaire) 3. Calculer le revenu net d’exploitation annuel, c’est- à-dire le revenu qui reste une fois déduit les frais d’exploitation du revenu brut effectif. Une fois que vous avez établi le revenu net d’exploitation annuel, vous devez actualiser ce revenu et les techniques d’actualisation le plus souvent utilisés pour évaluer un immeuble à revenu résidentiel sont  : La technique hypothèque mise de fonds “La méthode d’actualisation d’hypothèque mise de fonds est une procédure par laquelle des revenus futurs sont escompte et transforme en un montant de capi- tal par un taux combine. Ce dernier doit refléter d’une façon réaliste la pensée et les exigences des investisseurs prudents à l’égard du rendement sur la mise de fonds en traduisant l’effet du marché hypothécaire en tant que facteur influençant ce rendement.” 2 La technique du taux global d’actualisation paritaire Le taux d’actualisation consiste à diviser le revenu net d’exploita- tion d’un immeuble par un taux d’actualisation dérivé directement du marché. Ce taux étant global, il se doit de refléter tous les aspects partic- uliers d’un placement immobilier qu’ils soient physiques, fonction- nels ou économiques, y compris son financement hypothécaire et le potentiel d’augmentation des revenus et de la valeur. IL Y A AUSSI DES RATIOS FINANCIERS QUI SONT UTIL- ISÉS POUR DÉTERMINER LA VALEUR D’UN IMMEUBLE À REVENUS, TEL QUE  : Multiple du revenu brut (MRB) = prix de vente/revenu brut potentiel Multiple du revenu net (MRN) = prix de vente/revenu net d’exploitation Taux global d’actualisation (TGA) = revenu net d’exploitation/prix de vente Prix de vente au pied carré = prix de vente/ superficie habitable Prixdeventeparnombredepièces= pris de vente/nombre de pièces Prix de vente par appartement = prix de vente/nombre d’apparte- ment De nombreux investisseurs effectuent une mauvaise évalua- tion de leur projet et du contexte économique. Ils achètent des propriétés à un prix beaucoup trop élevé en comparaison aux revenus qu’elles tireront de la location. C’est pour ces raisons qu’avant de prendre une décision, il est avantageux de consulter un évalua- teur agréé. MORDUS D’IMMOBILIER L’ÉVALUATION DÉMYSTIFIÉE

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