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Mordus_oct-nov2014

13 bail commercial de cinq ans. Du coup, l’édifice est complètement loué avant même l’achat. Son défi maintenant : obtenir du financement pour l’acquisition sans investir de comptant. Pour réaliser une telle manœuvre, il utilise une stratégie qu’il baptise « la technique des compagnies ». M. Lépine persuade le propriétaire, actionnaire unique de l’incorporation qui détient l’immeuble, de lui vendre une ac- tion. De cette façon, notre expert devient actionnaire et mentionne au créancier son intention de refinancer l’immeuble afin de racheter la part de son partenaire qui prend sa retraite. Comme le centre commercial est désormais rempli à pleine capacité, l’institution financière lui accorde un prêt de 2,5 millions sur un achat de 2,2 millions. Aujourd’hui, le registre des entreprises permet aux insti- tutions bancaires d’évaluer s’il s’agit d’une acquisition ou d’un refinancement. S’il n’y a pas assez de temps écoulé entre l’achat d’actions et la demande de financement, elles considéreront qu’il s’agit d’une acquisition déguisée et financeront uniquement le plus faible montant entre la valeur économique et le prix de vente. SON PIRE COUP ET SA LEÇON Nous sommes en 1989, Jacques Lépine vient de vendre la plupart de ses immeubles de Québec et se prépare à investir dans la ré- gion Montréal où il élit domicile. Un ami lui fait part d’une op- portunité d’affaires immobilière alléchante : un immeuble de 24 logements convertis en condos à St-Constant au prix de 25,000$ la porte pour une revente à 65,000$ chaque unité. Les deux actionnaires ne s’en- tendent plus et M. Lépine achète les actions de l’un des deux partenaires représentant une part de 50%. Un matin, il reçoit un préavis d’exercice; le vendeur refuse de lui donner quittance sur une partie de la dette déjà payée. Une série de documents légaux s’accumulent, accom- pagnés de frais et de pénalités salées. Au bout du compte, après quelques sueurs froides, les partenaires d’affaires réussissent à vendre l’immeuble sans toute- fois engranger un profit. Jacques Lépine mentionne avoir tiré une leçon de cette expérience désagréable. Vous comprendrez qu’il raconte à la blague : « À ce moment-là, je viens d’arriver de Québec où les offres d’achat se font sans papier, avec des poignées de main, avant l’envoi de l’information au notaire. » Il explique alors avoir appris à ne pas se fier à des paroles et à consulter avocats et notaires. « Les services des professionnels valent leur pesant d’or », ajoute l’homme d’affaires. SES CONSEILS QUANT AU MARCHÉ ACTUEL M. Lépine, investisseur à succès, conseille d’abord la prudence. Au tournant des années 2000, plusieurs propriétaires ont fait fortune malgré leur méconnais- sance du marché. Il précise que ce temps-là est révolu; aujourd’hui, nous devons être très analytiques. Nous ne devons pas nous laisser emporter par l’appât du gain. Il faut toujo- urs chercher des aubaines, même si elles sont plus rares qu’avant; il y en a encore plusieurs. Les opportunités apparaissent uniquement à ceux qui cherchent. Trois mots clés à retenir : recherche, analyse, financement. MORDUS D’IMMOBILIER INVESTISSEUR À SUCCÈS

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