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Mordus-Immobilier-V01N03

MORDUS D’IMMOBILIER L’ÉTUDE DE CAS 61 Dans la 3e option, nous éliminons la prime de la SCHL puisque le ratio prêt valeur de 75 % ou moins est respecté sur un prêt de 2,4 mil- lions sur achat de 3,2 millions. Souvenons-nous que dans la pre- mière option, nous avions 80 000 $ de frais d’intérêt sur le prêt privé. Ici, c’est le montant de 800 000 $ en prêt privé à 10 % d’intérêt qui nous permet de réaliser cette troi- sième option. En démontrant à l’institution financière la capacité d’assumer les 80 000 $ d’intérêt, il devient possible de retirer ce montant de l’analyse de rentabilité. CONCLUSION L’exemple illustre l’importance de l’équipe de financement dans votre transaction. Les institutions financières débattrons de votre dossier un peu plus, mais le jeu en vaut finalement la chandelle puisque vous assumerez les inté- rêts de 80 000 $ pendant un an au lieu de mettre 80 000 $ de côté pendant 10 ans afin de rassembler la mise de fond! De plus, en utilisant nos talents de négociateur, il sera sûrement pos- sible de négocier avec le vendeur une balance de vente de 400 000 $ à 5 %, faisant ainsi passer à seule- ment 60 000 $ d’intérêt à soutenir. Soyez prévoyant et planifiez votre plan de sortie avec vos directeurs de compte. De quelle façon se- rez-vous en mesure de récupérer les montants nécessaires afin de payer votre prêt privé? La transaction présentée aux prêteurs privés devra démontrer un potentiel intéressant. Dans ce cas-ci, ces derniers sont en mesure de : Diminuer beaucoup les dépenses (environ 32 000 $ sur les frais d’électricité que le propriétaire assume). Réduire le taux de vacance de 7 % à 5 %, ce qui est tout à fait plau- sible, soit un montant de 6 700 $. Augmenter les revenus de 3 %, soit 10 000 $. Rapidement ici, nous avons mis 48 700 $ de plus dis- ponible pour la couverture de la dette. Dans la première année, il est ainsi possible de rembourser plus de la moitié du prêt privé. En prin- cipe, vous ne devriez pas avoir de difficulté à supporter ce qui vous restera de prêt privé. Vous n’au- rez qu’à laisser le temps faire son œuvre et travailler pour vous. N’oubliez surtout pas : l’astuce est de trouver un immeuble avec du potentiel à maximiser! Bonne chasse aux opportunités! OPTION 3 - ANALYSE ABRÉGÉE REVENUS COUVERTURE DE DETTE DÉPENSES TAUX PRÊT IDÉAL VACANCE MONTANT DISPONIBLE INTÉRÊT PRIVÉ SUR MDF PÉRIODE D’AMORTISSEMENT VALEUR SELON TGA REVENUS BRUTS REVENUS NETS TGA RATIO PRÊT VALEUR 1.15 3.90 % 7 % PAR MOIS 25 ans 5.98 % 75 % 335 532.00 $ 166 374.37 $ 120 714.24 $ 2 400 000.00 $ 23 487.24 $ 13 864.53 $ - 3 199 507.06 $ 312 044.76 $ 191 330.52 $ CELLE-CI VOUS PERMETTRA DE RÉUSSIR VOTRE FINANCEMENT SANS Y INJECTER VOS PROPRES CAPITAUX, GRÂCE À L’APPUI DU PRÊTEUR PRIVÉ ET À UNE NÉGOCIATION STRATÉGIQUE. 80000 $ de frais d’intérêt sur le Ici, c’est le montant de 800000 $ les 80000 $ d’intérêt, il devient rêts de 80000 $ pendant un an au lieu de mettre 80000 $ de côté une balance de vente de 400000 $ ment 60000 $ d’intérêt à soutenir. (environ 32000 $ sur les frais sible, soit un montant de 6700 $. soit 10000 $. Rapidement ici, nous avons mis 48700 $ de plus dis- 335532.00 $ 166374.37 $ 120714.24 $ 2400000.00 $ 23487.24 $ 13864.53 $ 3199507.06 $ 312044.76 $ 191330.52 $

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