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ePaper created 2016-01-06, 16:47:18 | version 1.33.0
P our réaliser un flip-rénovation et engranger un profit substantiel, il faudra bien planifier l’aspect financier et collaborer avec un banquier « créatif ». Certains direc- teurs de comptes s’en tiennent à des façons de procé- der traditionnelles. Un banquier d’expérience saura comment manipuler l’information de manière optimale dans son logiciel. Malgré tout, certains projets au fort potentiel nécessiteront tout de même l’apport financier d’un prêteur privé afin de pallier le manque de fonds comme démontré dans l’étude de cas suivante. MAXIMISER LE POTENTIEL D’UN IMMEUBLE À REVENUS Nous savions que le propriétaire de la bâtisse voisine, possé- dant le même type d’immeuble, obtenait 30 000$ de revenus annuels de plus que la propriété convoitée. Il était donc ren- table d’acheter l’immeuble à 1.8 million, même si la valeur marchande était de 1.6 million, car nous pouvions le rentabili- ser rapidement en maximisant son potentiel. Les loyers étaient trop bas par rapport au marché; il fallait d’entrée de jeu les augmenter. En contrepartie des hausses de loyer, on peut proposer quelques mineures rénovations esthétiques. L’objectif est d’offrir une belle qualité de vie. S’il y a des cas à problèmes, il ne faut pas avoir peur de négocier avec les locataires des conditions favorisant leur départ. J’ai déjà don- né 500$ pour aider à payer le camion de déménagement d’un locataire qui n’avait pas réglé son loyer depuis des mois. C’est une transaction tout à fait légale. Nos locataires sont nos clients. On peut négocier pour qu’un locataire qui dérange les autres parte de son plein gré. Dans l’étude de cas pré- sentée, en moins de six mois, les loyers existants ont été augmentés pour at- teindre 38 000$ de plus de revenus. Autres éléments clés dans cette transaction : il y avait quatre garages non loués (4 800$ en revenus sup- plémentaires) et la possi- bilité d’aménager quatre nouveaux logements au sous-sol (36 000$ en reve- nus bruts). Après un inves- tissement de 30 000$ en rénovation, le revenu annuel a grimpé de 78 000$. DE 1.6 MILLION À 2.45 MILLIONS DE VALEUR ÉCONOMIQUE Avec l’augmentation des revenus, l’immeuble acheté à 1.8 million, dont la valeur économique était évaluée à 1.6 mil- lion, est passé à une valeur économique de 2.45 millions en moins de six mois. En plus d’avoir un immeuble qui génère des profits, vous tou- cherez à des montants supplémentaires lors de la revente : 58 FINACEMENT CRÉATIF MORDUS D’IMMOBILIER 1 800,000.00 $ 1 650 000.00 $ 1 000 000.00 $ 500 000.00 $ 300 000.00 $ COÛT D'ACHAT VALEUR ÉCONOMIQUE FINANCEMENT DE LA BANQUE FINANCEMENT PRÊTEUR PRIVÉ CEDMA FINANCE MISE DE FONDS 3.65 % 10 % NOUVEAU PORTRAIT DE LA SITUATION Les revenus annuels provenant des loyers étaient environ 30 000 $ sous la valeur du marché. Pour cette raison, la banque ne s’est pas commise au-delà d’un prêt d’un million. Après avoir maximisé le potentiel de l’immeuble, la valeur économique s’est ajustée 12 mois. TAUX D’INTÉRÊTMONTANT teindre 38000$ de plus de (4800$ en revenus sup- sous-sol (36000$ en reve- tissement de 30000$ en a grimpé de 78000$. 1800,000.00 $ 1650000.00 $ 1000000.00 $ 500000.00 $ 300000.00 $ Les revenus annuels provenant des loyers étaient environ 30000 $ sous la valeur du marché.