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Mordus-d-Immobilier-V01-N05-interactif-good-f1

MORDUS D’IMMOBILIER LE SEMI-COMMERCIAL 43 sieurs années peut aussi rassurer un banquier (ex. : un dépanneur rentable). Ensuite, la période d’amortisse- ment est généralement plus courte que dans le résidentiel, soit de 15 à 20 ans - encore une fois selon le type de dossier. On capitalise plus rapidement dans le commer- cial puisqu’on rembourse en accé- léré notre prêt. Les taux d’intérêt sont généralement un peu plus élevés que ceux offerts dans le financement résidentiel, parfois un point de plus. C’est donc à tenir en compte. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un directeur de compte habilité à traiter des dos- siers d’immeubles commerciaux ou semi-commerciaux dans une institution financière. Il vous éclai- rera sur le type de financement qu’on peut vous proposer selon le projet que vous voulez réaliser. Souvenez-vous que sans vous, il n’y a pas de prêt! Vous êtes un client, alors deman- dez qu’on vous fasse une offre de financement. Vous en comprendrez beaucoup plus et deviendrez vite très à l’aise avec tout ceci. Les soldes de prix de vente sont aussi choses courantes dans le commercial / semi-commercial compte tenu de la taille de la mise de fonds. Les institutions finan- cières acceptent cette réalité. Ce n’est donc pas gênant de le demander, ça peut faire l’affaire de tout le monde. Petit truc qui vaut son pesant d’or : essayez de ne rembourser que les intérêts de votre solde de prix de vente avec le vendeur et le capital après cinq ans, lorsque vous refinancerez l’immeuble. Encore ici, plus de liquidité dans vos poches... « La direction avant la force!». UN EXEMPLE Prenons une bâtisse commerciale qui se vend au prix d’un million de dollars (1M$). Avec une mise de fonds de 35 %, cela correspond à 350 000 $. Ouf! Montant assez élevé qui n’est certainement pas à la portée de tous. Pour y arriver, vous pouvez refinancer un ou deux immeubles si tel est votre cas, trouvez un ou des associés ou encore dénicher du love money autour de vous. Vous réussissez donc à amasser 200 000 $ en mise de fonds, ce qui est déjà très bien. Vous pour- riez alors demander un solde de prix de vente au vendeur de 150 000 $, soit 15 % du montant total de la transaction, pour ain- si obtenir vos 350 000 $ requis en mise de fonds. Voilà un beau montage financier – témoignage d’une direction, qui vous permet d’acquérir un immeuble commer- cial dans votre porte-feuille. RATIOS DE RENTABILITÉ, MISE EN GARDE! Concernant les calculs de ratios de rentabilité, il faut bien faire attention de ne pas appliquer les mêmes ratios que dans le résiden- tiel. Dans le commercial, les TGA (taux global d’actualisation) utili- sés sont plus élevés – souvent vers 7 % ou 8 %, ce qui veut dire que notre MRN (multiplicateur de revenu net) est plus bas, du genre 10 à 12 fois les revenus nets d’opération - au lieu de 15 à 17 fois, recommandé dans le rési- dentiel. Ces ratios sont ceux que j’utilise en tant qu’investisseur pour toucher une belle rentabilité. Pourquoi ces notions sont-elles différentes de celles liées au finan- cement résidentiel? Principalement parce que le commercial est plus risqué et que la perte d’un seul locataire peut compromettre la rentabilité de l’immeuble. La difficulté de trouver de bons locataires entre aussi en ligne de compte ici, avec un calcul de taux d’inoccupation qui va parfois jusqu’à 10 %. Posséder les éléments mentionnés ici favorise la direction avant la force. Malgré tout, il ne faut pas se surprendre des prix demandés qui sont, comme la plupart du temps, nettement exagérés au départ. La valeur économique - et non le prix demandé, est ce qui importe ici pour obtenir un retour sur investissement intéressant sur notre mise de fonds initiale. Mais comme on dit, ce n’est qu’un prix demandé, et sans offre écrite, impossible de savoir le prix réel auquel le vendeur sera prêt à à 350000 $. Ouf! Montant assez 200000 $ en mise de fonds, ce 150000 $, soit 15 % du montant si obtenir vos 350000 $ requis

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