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Blick ins Buch - Das Einmaleins der Immobilien-Investition

HILFSMITTEL #H2TABELLE A2 / 17-fach: Ankaufsberechnung / Objektdaten 595 WF vermietbare Wohnfläche: 596,18 m² Leerstand Wohnen m²: 62,14 GF vermietbare Gewerbefläche: 0,00 m² Leerstand Gewerbe m²: 0,00 VMF VERMIETBARE FLÄCHE GESAMT: 596,18 m² Leerstand ges. m²: 62,14 davon aktuell vermietete Fläche: 534,04 m² Leerstand ges. in %: 10,42% WE Anzahl Wohneinheiten: 10 Wohneinheiten leer: 1 GE Anzahl Gewerbeeinheiten: 0 Gewerbeeinheiten leer: 0 NE ANZAHL NUTZUNGSEINHEITEN GESAMT: 10 Einheiten leer gesamt: 1 mittlere Größe der Nutzungseinheiten: 59,62 m² Anzahl Kfz.-Stellplätze: 0 Leerstand Stellpl.: 0 A 1 KAUFPREIS NETTO, ohne Kaufnebenkosten: 900.000 € Kaufpreis netto/m² VMF: 1.510 € hcaf-00,71IST-Miete-serhaJredsehcafleiV/ROTKAF ROH-RENDITE: 5,88% A 2 KAUFNEBENKOSTEN (KNK), inkl. MwSt.: A 2.1 Grunderwerbsteuer (variiert je nach Bundesland): :horPKnov%ni€000.45 6,00% A 2.2 Gebühren für Notar und Grundbuchamt: 7.200 € in % von KP roh: 0,80% A 2.3 Maklerprovision, inkl. MwSt.: 42.840 € in % von KP roh: 4,76% mi:knaBnednereiznanifredrhübegsgnutiebraeB4.2A Eff.-Zins enthalten A 2.5 Kosten für Verkehrswertegutachten, falls gesonderte Abrechnung: 1.800 € in % von KP roh: 0,20% A 2.6 diverse Kaufnebenkosten (Beratungskosten, etc. :horPKnov%ni€061.2:) 0,24% A 2ges. €000.801:tmaseg)KNK(NETSOKNEBENFUAK in % von KP roh: 12,00% A 3 nur bei Erfordernis: Sofortige Investitionen / Instandsetzung o. ä.: 0 € in % von KP roh: 0,00% Ages. KAUFPREIS BRUTTO (Gesamtinvestition) einschl. KNK: 1.008.000 € Kaufpreis brutto/m² VMF: 1.691 € Anteil Grundstückskosten am Kaufpreis (KP) brutto: 154.700 € Bodenrichtwert: 260 € €Anteil Gebäudeanschaffungskosten* am KP brutto (Basis AfA*), ca.: 853.300 € Grundstücksgröße m²: B ERTRÄGE AUS VERMIETUNG :tanoMorp:.a.p B 1.1 Ist-Mieteinnahme Wohnen netto-kalt: 52.941 € je m² vermietete Wohnfl.: 8,26 € B 1.2 Ist-Mieteinnahme Gewerbe netto-kalt: 0 € je m² vermietete Gew.-Fl.: 0 € B 1.3 Ist-Mieteinnahme für Kfz-Stellplätze: 0 € MEHRFAMILIENHAUS 10 Whg., Baujahr 1988, Beispielstr. 1, Beispielstadt B 1.3 Ist-Mieteinnahme für Kfz-Stellplätze: 0 € B 1.4 diverse Ist-Mieteinnahmen, z. Bsp. f. Lager, Mobilfunkantennen usw.: 0 € B 1ges. IST-MIETEINNAHME netto-kalt, gesamt p.a.: 52.941 € Ist-Mieteinnahme pro Monat: 4.412 € B 2.1 Abzug Kosten für Instandhaltung / Instandsetzu :.a.pFMV²mej€451.7:gn 12,00 € bei 10€ bis 12 € je m² p.a. dürfte die aktuelle Restnutzungsdauer RND in etwa gehalten werden können; B 2.2 Abzug für Mietausfallwagnis, einschl. Vermietungsprovisionen: 2.118 € in % der Ist-Miete B1ges.: 4,00% B 2.3 Abzug Kosten für Hausverwaltung: 3.360 € je Mieteinheit pro Monat: 28,00 € B 2.4 Abzug für diverse nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten (BWK): 604 € in % der Ist-Miete B1ges.: 1,14% B 2ges. SUMME BEWIRTSCHAFTUNGSKOST., nicht auf Miete umlegbar: 13.235 € BWK in % der Ist-Miete B1ges.: 25,00% €607.93:).seg2B-.seg1B=(GARTRENIER-OTTEN.segB je m² vermietete Fläche i.Monat: 6,20 € GESAMTKAPITAL-RENDITE: 3,94% vor Zinsen C FINANZIERUNG (Fremdkapital + Eigenkapital): Betrag: Anteil an Ages. %: Kapitaldienst: C 1 DARLEHEN (Fremdkapital): 756.000 € 75,00% eff. Zinssatz, Zinsbindungsfrist 15 Jahre: 2,50% p.a.: 18.900 € Darlehensbelastung je m² vermietbare Fläche (VMF): 1.268,07 € anfängl. Tilgung Bankendarlehen: 2,00% p.a. 15.120 € getilgter Darlehensbetrag nach 15 Jahren: 271.131 € 35,9% Restschuld aus Darlehen nach 15 Jahren: 484.869 € C 2 EIGENKAPITAL: 252.000 € 25,00% Kapitald. ges.: 001€000.800.1:).segA=2C+1C=(LATIPAKTMASEG.segC ,00% 34.020 € ZDQ Zinsdeckungsquote (gibt an, wie oft der Netto-Reinertrag die Zinsen abdeckt): 2,10 KDQ Kapitaldienstdeckungsquote (gibt an wie oft d. Netto-Reinertr. den Kapitaldienst abdeckt): 1,17 D JAHRESÜBERSCHUSS / EIGENKAPITALRENDITE IM JAHR DES ANKAUFS Netto-Reinertrag aus Bges., vor Zinsen / Tilgung / Steuern, anfängl.: 39.706 € Abzug Zinsen auf Bankendarlehen aus C1, anfängl. p.a.: 18.900 € D 1 JAHRESÜBERSCHUSS vor Tilgung, vor Steuern: 20.806 € EIGENKAPITAL-RENDITE: 8,26% Abzug anfängl. Tilgung* auf Bankendarlehen C1, p.a.: 15.120 €Abzug anfängl. Tilgung* auf Bankendarlehen C1, p.a.: 15.120 € D 2 LIQUIDER JAHRESÜBERSCHUSS vor Steuern: 5.686 € LIQUIDE EK-RENDITE: 2,26% * Tilgung ist Gewinn, der eigentlich noch zu versteuern wäre: allerdings wird der Tilgungsbetrag in etwa kompensiert durch die Abschreibung auf die Gebäudeanschaffungskosten (AfA: 2% bis 2,5% p.a.), sodass auf die Tilgung anfangs keine nennenswerte Steuerzahlung anfällt; A 2.1 Grunderwerbsteuer (variiert je nach Bundesland): :horPKnov%ni€000.456,00%

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