Blick ins Buch - Das Einmaleins der Immobilien-Investition

99TEIL I - DIE VIERTE TRUMPFKARTE Der zehnjährige Betrachtungszeitraum des aktuellen Beispiels stellt die kürzeste Darlehenslaufzeit dar, die ich Ihnen gerade noch empfeh­ len würde. Das Ende dieser ersten Finanzierungsperiode wird dann auch der erste Zeitpunkt sein, an dem Sie über einen Verkauf Ihrer An- lageimmobilie nachdenken werden. Ein Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren läge nämlich innerhalb der ge- setzlichen Spekulationsfrist. In diesem Fall müssten Sie den Veräußer­ ungsgewinnvollversteuern.ErstnachAblaufvon10JahrenistderVerkauf einer Anlageimmobilie steuerfrei >#77. Einmal mehr ist also das richtige Timing entscheidend. Das gilt in Steuer­ fragen genauso wie bei der Beachtung des Immobilienzyklus, um den günstigsten Zeitpunkt für den Immobilienkauf zu erwischen. Preiszyklen in der Immobilienbranche haben wir ausführlich in der Zweiten Trumpf­ karte betrachtet. Die Werte ordentlicher Immobilien, die man deutlich unter den übli­ ch­en Herstellungskosten erwirbt, werden immer wieder steigen. Fragt sich allenfalls wann. Die im aktuellen Beispiel gelegte 50-prozentige Wertsteigerung kann genauso gut schon vor Ablauf der angenommenen 10 Jahre eintreffen oder eben erst später. Im Übrigen ergeben sich 50% Wertzuwachs bei Immobilien unauffäl- liger als man denkt. Man kauft beispielsweise eine Immobilie zu einem Preis von 60% der üblichen Herstellungskosten, deren Wert im Laufe späterer Jahre auf 90% der Herstellungskosten steigt. Man ist also keineswegs darauf an- gewiesen, dass der Immobilienwert zuerst auf ein überteuertes Niveau steigen muss, um 50% Wertzuwachs zu erreichen. Schwankungsbreiten dieser Art sind auf Zeiträume von 10, 15, 20 Jah- ren betrachtet keine Ausnahme, sondern die Regel. Gehen wir einmal davon aus, Sie haben alles richtig gemacht. Sie haben daskleine,ordentlicheMehrfamilienhaus,umdasesimaktuellenBeispiel geht >#37, zu einem günstigen Zeitpunkt für 800.000€ erworben. Im Verlauf der ersten 10 Jahre nach dem Ankauf ist dessen Wert tatsächlich um 50%, bzw. um 400.000€ auf 1,2 Mio. € gestiegen.

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