Hebeleffekt

29TEIL I - DIE ERSTE TRUMPFKARTE Immobilienkaufs. Inflationsbereinigter Eigenkapitalzuwachs: 300.000€, bzw. 150%. Daraus ergibt sich eine reale Eigenkapital-Rendite aus Wert- steigerung von durchschnittlich 10% pro Jahr. Im Übrigen erhöhen sich im Zuge allgemeiner Inflation natürlich nicht nur die Werte bzw. Kaufpreise von Immobilien. Schon im Vorfeld dazu steigen zunächst die laufenden Mieteinnahmen. Sie passen sich den allgemeinen inflationären Preissteigerungen Schritt für Schritt an. Noch einmal zurück zur Immobilie aus Beispielrechnung C >#11: Nach 100% Inflation ergibt sich hier für die Ist-Mieteinnahme netto-kalt eine Verdopplung von 42.000€ auf 84.000€. Für die Eigenkapital-Rendite aus Cashflow kommt aber sogar eine Verdreifachung dabei heraus. Dank Beleihung und Hebeleffekt steigt sie von 8,5% auf rund 25%. Vielleicht wollen Sie die Beispielrechnung C mit entsprechend veränderten Miet- einnahmen einmal selbst durchrechnen. Im Zuge von Inflation tragen also beide Quellen der Rendite, Cashflow sowie Wertsteigerung zu enormen, realen Gewinn- und Renditestei- gerungen bei. Was hingegen nicht im Geringsten steigt, sind Ihre langfristig vereinbarten Kreditzinsen. Im Gegenteil: Ihre Zinsbelas- tung fällt im Verhältnis zu den steigenden Einnahmen immer weniger ins Gewicht. Und parallel dazu gehen Ihre Bankschulden im Verhält- nis zum steigenden Immobilienwert zurück. Im Extremfall der Hyper- inflation (>#19) schrumpfen sie auf die Bedeutungslosigkeit zusammen. Vielleicht erscheinen Ihnen die angenommenen 100% Teuerung in 15 Jahren als sehr extremes Beispiel. Historisch betrachtet, wäre eine Inflation dieser Höhe jedoch gar nicht so ungewöhnlich. Das aktuelle Beispiel soll anhand glatter Zahlen anschaulich darstellen, dass selbst extreme Inflationseffekte bei beliehenen Immobilien zu vorteilhaften Ergebnissen führen: • zwar steigen die Objektwerte und Mieteinnahmen (bzw. beim Eigenheimbesitzer die Mieteinsparungen) im Zuge von Inflation zunächst nur nominal, jedoch machen beliehene Immobilien da- raus ganz reale Zugewinne – dank Beleihung und Hebeleffekt! • Je stärker die Inflation ausfällt, umso größer sind auch die Zugewinne bei den Renditen aus Cashflow und Wertsteigerung.

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