Anlageimmobilien - Kennzahlen und Renditekategorien

208 DAS EINMALEINS DER IMMOBILIEN-INVESTITION Der Leitzins der Zentralbanken übt einen entscheidenden Einfluss auf die Zinssätze von Immobilienfinanzierungen aus. Ändert sich der Leitzins, ändert sich auch der Kreditzins. Daraus ergeben sich weitere Veränder- ungen: Zunächst bei den erzielbaren Eigenkapital-Renditen und mit et- was Verzögerung reagieren auch die Immobilienkaufpreise. Niedrigere Kreditzinsen als heute werden wir wahrscheinlich nie mehr bekommen. Obwohl? Das dachten wir auch schon, als die Zinsen auf unter 3% gefallen waren. Besser also, man sagt niemals NIE! Die 15-Jahres-Zinsen liegen aktuell im Bereich von 2% bis 2,1% p.a. Bei der Berechnung der Eigenkapital-Renditen der Tabelle der Rendite- kategorien wurde allerdings ein Darlehenszinssatz von 2,5% p.a. zu- grunde gelegt, in den bereits eine Reserve für Zinsanstiege einge- rechnet ist. Nur bei genau diesen Kreditzinsen von 2,5%, wird ein Objekt mit Faktor 17-fach die für Kategorie 3 vorgegebene Mindest-Eigenkapital-Rendite von rund 8,5% p.a. erwirtschaften, bzw. die liquide Eigenkapital-Rendite von rund 2,5%. Bei niedrigeren Zinssätzen ergäben sich höhere Renditen, bei höheren Zinssätzen niedrigere Renditen. WIE KOMMEN DIE VORGABEN FÜR DIE MINDEST-EIGENKAPITAL-REN- DITE IN REN DITEKATEGORIE 3 ZUSTANDE? In Renditekategorie 3 wird mit Faktor 17-fach die unterste Grenze der Rentabilität vorgegeben, die man bei einer Anlageimmobilie aktuell ak- zeptieren sollte. Dies hat mit den Mindest-Reserven zu tun, die wir von Anlageobjekten erwarten. Bei 2,5% Kreditzins und Faktor 17-fach ergibt sich eine liquide Eigen- kapital-Rendite um die 2% bis 2,5%, nachdem alle Ausgaben, einschl. Zins und Tilgung aus den Mieteinnahmen bezahlt wurden. Die liquide Eigen- kapital-Rendite bestimmt also Ihr liquides Zusatzeinkommen in bar – so- lange alles planmäßig läuft. Nun zu den Reserven: Wenn Sie etwas weiter hinten einmal in die Bier- deckel-Kalkulation des Beispielobjektes 6 (>#140) reinschauen, werden Sie sehen, dass die Ist-Miete dort um etwa 10% bis 11% einbrechen dürfte, bevor der liquide Jahresüberschuss letztlich bei null ankommt. Weitere 3% Mietausfallwagnis sind außerdem in den zwölfprozentigen Abzug für #123

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