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Haus & Grund Magazin | 3/2016 190 Haus & Grund Magazin | 4/2015WOHNUNGSEIGENTUM Haus & Grund Magazin | 3/2016 Die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist kosteninten- siv. Wenn Maßnahmen fällig werden, kommt es daher oftmals zum Streit. Manche Eigentümer wollen nicht warten, bis es zu ei- ner Einigung kommt, und lassen die Arbeiten eigenmächtig durch- führen. Im Anschluss wird dann darüber gestritten, wer die Kosten letztendlich tragen muss. Mit dieser Frage hat sich der Bundesge- richtshof (BGH) in seinem Urteil vom 25. September 2015 (Az. V ZR 246/14) auseinandergesetzt. Eigenmächtige InstandsetzungenEigenmächtige Instandsetzungen Unter welchen Umständen besteht Schadensersatzanspruch? Foto: tdx/Mein Ziegelhaus Der Fall: Ein Mehrfamilienhaus wurde in Wohnungseigen- tum umgewandelt und die Wohnungen größtenteils verkauft. Bereits zu diesem Zeitpunkt bestand in der Gemeinschaft ein erheblicher Sanierungsstau. Die Wohnungseigentümer beschlossen da- her, das Gemeinschaftseigentum zu sa- nieren. Hierbei sollte jedoch die Keller- sohle zunächst ausgenommen werden, da die Eigentümer abwarten wollten, ob die vorhandene Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne eine Sanierung zu beheben sei. Später wurde auch die Souterrainwohnung verkauft. Die neue Eigentümerin ließ nun eigenmächtig die Kellerwände sanieren und verlang- te von der Gemeinschaft, ihr die ange- fallenen Kosten zu ersetzten. Das Urteil: Der BGH gab der Eigen- tümerin Recht und klärte hierbei zugleich, unter welchen Um- ständen ein solcher Anspruch auf Schadensersatz bestehen kann. Ein Anspruch nach § 21 Absatz 2 WEG kommt demnach nur in Betracht, wenn die Maßnahmen zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens am Gemeinschaftseigentum notwendig sind. Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall. Alternativ könnte ein An- spruch aus der sogenannten Geschäfts- führung ohne Auftrag vorliegen. Dies wäre dann möglich, wenn die Vornah- me der Maßnahme dem tatsächlichen oder mutmaßlichen Willen der Woh- nungseigentümer entspräche. Dies hat der BGH aber ausgeschlossen, da die Eigentümerversammlung zuvor be- schlossen hatte, die Maßnahme zu- rückzustellen. Möglich wäre schließ- lich noch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch. Dieser setzt voraus, dass die Maßnahmen ohnehin durchgeführt werden hätten müssen, was der BGH angenommen hat. Es stellte sich nur noch die Frage, ob sich der Anspruch gegen die Wohnungseigentümer oder gegen die Wohnungseigentümerge- meinschaft richtet. Das hängt wieder- um davon ab, ob die Maßnahme erst noch beschlossen werden muss oder nicht. Ist es bisher zu keinem diesbe- züglichen Beschluss gekommen, ob- wohl dies erforderlich wäre, richtet sich der Anspruch gegen die Woh- nungseigentümer. Denn diese sind verpflichtet, einen entsprechenden Be- schluss zu fassen. Haben die Eigentü- mer bereits einen Beschluss gefasst, der aber noch nicht umgesetzt wurde, oder ist eine Beschlussfassung ent- behrlich, richtet sich der Anspruch ge- gen die Gemeinschaft. Fazit: Wohnungseigentümer, die eigenmächtig Sanierungs- maßnahmen am Gemeinschaftseigen- tum durchführen lassen, haben also eine Chance, die Investition zurückzu- erhalten. Dennoch ist hier Vorsicht ge- boten. Sollte sich herausstellen, dass die Maßnahme nicht oder nicht in dem entsprechenden Umfang erforderlich gewesen ist, kann der Eigentümer auf seinen Kosten (anteilig) sitzen bleiben. Besser wäre es, einen entsprechenden Beschluss und dessen Durchführung gegebenenfalls gerichtlich zu erzwin- gen. RA Gerold Happ -V O R S C H entums ist kostenintenntums ist kosteninten kommt es daher oftmmt es daher oft len nicht warten, bis elen nicht warten, bi die Arbeiten eigenmäce Arbeiten eigenmäc amilienhausmilienhaus Wohnungseigen-Wohnungseigen- nd die Wohnungennd die Wohnu auft. Bereits zu diese. Bereits zu die nd in der Gemeinscr Gemeinsc Sanierungsstaierun er beschloer be eige diedi

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