Lage, Lage, Lage... Die Mär von der guten Lage

164 DAS EINMALEINS DER IMMOBILIEN-INVESTITION Sofern die Rendite einer Immobilie bereits von Anfang an gut ist und Sie beispielsweise 20% Leerstand eines Tages noch zusätzlich vermietet haben werden, wird Ihre Eigenkapital-Rendite dann, dem Hebeleffekt sei Dank, noch ein erhebliches Stück höher sein. Dasselbe würde passieren, wenn Sie ein sehr niedriges anfänglich­ es Niveau der Quadratmeter-Miete irgendwann der ortsüblichen Miete angepasst haben. Das werden Sie hauptsächlich in Verbindung mit An­ schlussvermietungen tun, sobald die Preise für Neuvermietungen wie­ der anziehen. Aber: Je nach Ausgangssituation kann erhebliche Zeit vergehen, be­ vor Sie die Mieterträge auf die mögliche Soll-Miete nach oben bringen. Dafür werden Sie persönlich einige Mühe investieren müssen. Und genau deshalb wollen Sie die Früchte dann auch selbst ernten. Wenn ein Makler bzw. Verkäufer Ihnen eine Immobilie auf Grund- lage einer Soll-Miete anbietet, dann nimmt er rein fiktive Einnahmen- steigerungen der Zukunft vorweg, um in der Gegenwart einen höheren Kaufpreis zu rechtfertigen. Anschließend möchte er es bequemerweise Ihnen als Käufer überlassen, die Einnahmensteigerung in die Realität umzusetzen. Lassen Sie sich auf ein solches Modell nicht ein. Es steht dem Verkäufer frei, sich die Mühe selbst zu machen und die kalkulierten Soll-Mieten in Ist-Mieten zu verwandeln, um dadurch einen höheren Kaufpreis erzielen zu können. Kann aber sein, dass er zuvor dann erst einmal eine Weile warten muss, bis die Zeit reif für die Einnah­ mensteigerungen ist. Akzeptieren Sie keine Sollmieten-Kalkulationen, sonst bezahlen Sie schon heute den höheren Preis, den ein Rendite-Objekt erst morgen oder übermorgen wert sein wird. VORSICHT BAURUINE! CHECKEN SIE DEN BAUZUSTAND - ABER ÜBERTREIBEN SIE NICHT Wenn Sie jene unterbewertete, renditestarke Immobilie finden, die das Ziel Ihrer Träume darstellt und für die Sie nur 60%, 40% oder 20% der Her­ stellungskosten bezahlen müssen, dann sollten Sie keine perfekte Neu­ bauqualität erwarten. Aber auch keine Bauruine. #98

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