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Raiffeisens Idee bestärkt die Menschen darin, sich selbst die Veränderung zuzutrauen. Die Möglichkeiten des gemeinschaftlichen Wirkens begeistern immer mehr. In unseren politisch turbulenten Zeiten verbindet diese Idee die Menschen – regional, national, europäisch und auch global – und sie ist aktueller denn je. Werner Böhnke Vorsitzender der Deutschen Friedrich-Wilhelm-Raiffeisen- Gesellschaft (2012 bis 2018)
INHALT G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 VORWORT ................................................................ 5 UNSERE GENOSSENSCHAFT .................................... 6 Kurzporträt .................................................................... 6 Organe ........................................................................... 7 · Vorstand ...................................................................... 7 · Aufsichtsrat ................................................................. 7 · Vertreterversammlung ................................................ 7 Mitglieder ...................................................................... 8 Mitarbeiter .................................................................... 8 Dank des Vorstandes ..................................................... 9 MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG .................................................. 10 NEUBAU ................................................................... 16 BERICHT DES AUFSICHTSRATES .............................. 20 LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 ...... 22 Grundlage des Unternehmens ...................................... 22 Wirtschaftsbericht · Geschäftsverlauf .......................................................... 22 · Wirtschaftliche Lage des Unternehmens .................... 23 Prognosebericht ............................................................ 25 Chancen- und Risikobericht .......................................... 26 Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten ............................................... 27 KENNZAHLEN ........................................................... 29 JAHRESABSCHLUSS 2024 ......................................... 30 Bilanz zum 31. Dezember 2024 ..................................... 30 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2024 ......................... 32 Anhang des Jahresabschlusses 2024 ............................. 33 ABSCHIED ................................................................. 42 IMPRESSUM ............................................................. 43 S I N H C I E Z R E V S T L A H N I 3
VORWORT G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 LIEBE LESERINNEN UND LESER, das Jahr 2024 war geprägt von Herausforderungen, aber auch von zahlreichen positiven Entwicklungen und neuen Impulsen für unsere Genossenschaft. Mit einem klaren Bekenntnis zu unseren genossenschaftlichen Werten – Solidarität, Nachhaltigkeit und Verlässlichkeit – konnten wir gemeinsam wichtige Meilen- steine erreichen, um unserem Ziel näherzukommen: bezahlbaren und lebens- werten Wohnraum für alle Generationen zu schaffen und langfristig zu sichern. Durch gezielte Investitionen in unseren Bestand, energetische Modernisierungsmaßnahmen und die Weiterführung unseres Neubauprogramms haben wir 2024 einen bedeutenden Beitrag zur Deckung des Wohnraumbedarfs geleistet. Insgesamt konnten wir 21 Wohneinheiten in Marbach, 16 in Kornwestheim und 11 in Gerlingen fertigstellen und an neue Bewoh- nerinnen und Bewohner übergeben. Besonders er- freulich ist, dass viele der neu errichteten Wohnungen an bestehende Mitglieder vergeben wurden. Eduard Schilling und René Rhein Unser Anspruch bleibt es, bezahlbaren Wohnraum auch in Zukunft zu schaffen und zu erhalten. Daher setzen wir konsequent unseren Klimapfad um und konnten unser Modernisie- rungsvolumen im vergangenen Jahr erheblich steigern. Darüber hinaus wurden Photovoltaikanlagen auf Gebäuden der Bezirksbaugenossenschaft installiert. Diese Anstrengungen werden wir – stets im Einklang mit einer soliden Finanz- planung – weiter intensivieren, um unseren Wohnungsbestand zukunfts sicher zu gestalten. Wir sehen unsere Verantwortung jedoch nicht nur in der baulichen Entwicklung, sondern auch in der sozialen Unterstützung unserer Mitglieder. Kurze Wege und persönliche Ansprechpartner ermöglichen es uns, Anliegen schnell und möglichst unbürokratisch zu lösen – stets mit dem Menschen im Mittelpunkt unseres Han- delns. Darüber hinaus haben wir im Jahr 2024 gemeinsam mit dem Aufsichtsrat eine soziale Agenda verabschiedet, die neue Angebote wie ein Wohnungstausch- programm („Raumtausch“) und regelmäßige Veranstaltungen in unseren Quar- tieren umfasst. Diese Erfolge wären ohne das Engagement unserer Mitglieder, unserer Mitarbei- terinnen und Mitarbeiter sowie unserer Geschäftspartner nicht möglich gewesen. Ihnen allen gilt unser herzlicher Dank. Mit Ihrer Unterstützung, Ihren Ideen und Ihrem Vertrauen steht unsere Genossenschaft auch in anspruchsvollen Zeiten auf einem stabilen Fundament. Ihre Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. René Rhein Technischer Vorstand Eduard Schilling Kaufmännischer Vorstand T R O W R O V 5
UNSERE GENOSSENSCHAFT DIE BEZIRKSBAUGENOSSENSCHAFT IM KURZPORTRAIT „Schaffung und Erhalt von sicherem, bezahlbarem und nachhaltigem Wohnraum“ – das ist das Ziel der Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. Gründung 25.05.1907 als Bau- und Sparverein Kornwestheim Anzahl Wohn- und Gewerbe einheiten 2.352 Seit Bestehen der Genossenschaft wurden 3.832 Wohneinheiten errichtet. Wohn- und Nutzfläche 160.115,55 m² Anzahl Mitglieder 3.199 € Grundmiete 8,22 €/m2 Bewirtschaftungsbedingte Leerstandsquote 0,17 % (Stichtag 31.12.2024) Eigenkapitalquote 70,7 % und 87,4 Mio. € Bilanzsumme 125,5 Mio. € Prüfungsverband vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart Anzahl Beschäftigte 2 Vorstände, 23 Vollzeit- und Teilzeit- beschäftigte, eine Auszubildende, 17 geringfügig Beschäftigte In Zeiten steigender Mietpreise ermöglicht die Bezirksbau- ge nossenschaft vergleichbar preiswerten Wohnraum in ihren 2.330 Wohn- und 22 Gewerbeeinheiten in der Region Stuttgart. Neben der Schaffung neuer Wohneinheiten ist sie für die Betreuung, Bewirtschaftung und die Verwaltung ihrer Woh- nungen, Gewerbeeinheiten sowie Stellflächen zuständig. Wir sind Mitglied bei: 6
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 ORGANE Unsere amtierenden Organe: Vorstand René Rhein Technischer Vorstand Aufsichtsrat Rolf Bittlingmaier Vorsitzender Vertreterversammlung Aufsichtsrat Eduard Schilling Kaufmännischer Vorstand Heiko Laich Stellvertretender Vorsitzender Vorstand Stefan Gabler Schriftführer Daniela Floß Stellvertretende Schriftführerin Gökmen Sengül Jochen Zeltwanger Vertreterversammlung Nachstehend sind alle amtierenden Vertreter nach den einzelnen Wahlbezirken in alphabetischer Reihenfolge aufgelistet. Sofern einzelne Vertreter zwischenzeitlich ausgeschieden sind, ist der gewählte Ersatzvertreter nachgerückt. Wahlbezirk 1 Bareis, Guenther Franke, Steffen Gabler, Monika Grafe, Frank Horntasch, Julian König, Ulrike Krecker, Martin Reiss, Georg Simon, Reinhard Wahlbezirk 2 Gampper, Uwe Hilse, Michael Parcetic, Manfred Peters, Harry Richter, Alexander Sokolow, Benno Trölenberg, Sabine Weiler, Gustav Wenzel, Gerd Wahlbezirk 3 Behm, Katrin Bussek, Vivien Dressler, Birgit Grundmann, Erich Kämmle, Markus Kieber, Uwe Offterdinger, Diana Petrak, Inge Reinhardt, Edgar Wahlbezirk 4 Baier, Dorina Hekenberger, Simone Hilcher, Brigitte Horntasch, Holger Simioni, Martina Steichele, Timo Theis, Christoph Wahlbezirk 5 Derner, Jörg Englisch, Karin Gerhardt, Christa Mertlbauer, Beate Sänger, Joachim Völtz, Horst Volz, Melanie Wahlbezirk 6 Alt, Andrea Hertkorn, Ramona Humérez-Block, Monika Josefiak, Klaus-Jürgen Pfeifer, Frank Ruppert, Astrid Ruppert, Joachim Wiesner, Thomas Volz, Melanie Wahlbezirk 7 Braun, Oliver Frank Dürr, Sarah Folti, Kathleen Mann, Jürgen Mittnacht, Claudia Schön, Thomas Wende, Jens Wahlbezirk 8 Feistel, Ella T F A H C S N E S S O N E G E R E S N U 7
UNSERE MITGLIEDER Im Geschäftsjahr 2024 sind 145 neue Mitglieder unserer Genossenschaft beigetreten. 101 Mitglieder sind ausgeschieden, so dass unsere Genossenschaft zum Ende 2024 aus 3.199 Mitgliedern bestand. Die Anzahl der Geschäftsanteile hat sich zum Ende des Geschäftsjahres 2024 auf 30.594 erhöht. Damit verfügte die Genossenschaft zum Jahresende 2024 über ein Geschäftsguthaben aller Mitglieder in Höhe von 4,9 Mio. €. Die Mitgliederbewegung ist in nachstehender Tabelle detailliert aufgeführt. 2024 Anfang 2024 Zugang 2024 Abgang 2024 Ende 2024 UNSERE MITARBEITER Zahl der Mitglieder Anzahl der Geschäftsanteile 3.155 145 101 3.199 30.153 1.488 1.047 30.594 Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug 23. Davon waren 12 Mitarbeiter im kaufmännischen, 5 Mitarbeiter im Regiebetrieb und 6 im technischen Bereich tätig. Die Bezirksbaugenossenschaft bildet derzeit eine Auszubildende aus. Außerdem waren 17 geringfügig Beschäftigte angestellt. technischer Bereich kaufmännischer Bereich Regie betrieb Auszubildende geringfügig Beschäftigte 8
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 WIR SAGEN DANKE Unser Erfolg ist das Ergebnis des außergewöhnlichen Engagements unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Ihr Einsatz, ihre Kompetenz und ihre Leidenschaft machen uns stark – und darauf sind wir sehr stolz. Wir bedanken uns bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, dem Aufsichtsrat, allen Vertreterinnen und Vertretern sowie allen Geschäftspartnern für ein erfolgreiches Geschäftsjahr. T F A H C S N E S S O N E G E R E S N U 9
MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG MODERNISIERUNG UND INSTANDHALTUNG 2024 – SICHERUNG DER LANGFRISTIGEN VERMIETBARKEIT Die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. setzt auch im Jahr 2024 ihre langjährige Praxis fort, durch konti- nuierliche Modernisierungs- und Instandhaltungsmaß- nahmen ihre Liegenschaften zu erneuern und langfristig ihre Vermietbarkeit zu sichern. Mit einem klaren Fokus auf Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und dem Ziel, den Wohnraum den heutigen Anforderungen und Bedürfnissen anzupassen, wurden im Jahr 2024 umfangreiche Investitionen getätigt. Diese Maßnahmen tragen nicht nur zur Wertsteigerung des Bestands bei, sondern auch zur Sicherstellung eines komfortablen und umweltbewussten Wohnens für die Mitglieder der Genossenschaft. Investitionen in Modernisierungen und Instandhaltungen Im Jahr 2024 hat die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttem- berg e.G. insgesamt rund 6,5 Mio. € in Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen investiert. Dies stellt eine Steigerung von etwa 1,9 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr dar, in welchem 4,6 Mio. € in die Instandhaltung der Bestands- liegenschaften flossen. Bezogen auf die Gesamtwohnfläche von rund 157.390,38 m², bedeutet dies eine durchschnitt- liche Investition von etwa 41,30 €/m2 Wohnfläche. Diese signifikante Erhöhung der Investitionen unterstreicht das anhaltende Engagement der Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G., ihre Gebäude auf den neuesten Stand der Technik und den wachsenden Anforderungen an Energie- effizienz und Nachhaltigkeit zu bringen. 9 Mio. € 8 Mio. € 7 Mio. € 6 Mio. € 5 Mio. € 4 Mio. € 3 Mio. € 2 Mio. € 1 Mio. € – Investitionen Bestand 2015 – 2024 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kosten 10 Teckstraße 38, Stuttgart
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 G N U R E I S I N R E D O M Teckstraße 38, Stuttgart Auch im Geschäftsjahr 2024 haben wir bei Kündigungen von Mietverhältnissen die Möglichkeit ergriffen, frei werdende Wohnungen wieder umfangreich zu modernisieren, um sie den heutigen Anforderungen und Bedürfnissen anzugleichen. Die Investitionen im Jahr 2024 im Bereich Modernisierung und Instandhaltung verteilten sich auf folgende Bereiche: Instandsetzung und Reparaturen: Rund 1,1 Mio. € wurden für Reparatur- und Instandhal- tungsmaßnahmen verwendet, um den baulichen Zustand des Bestands zu erhalten und Mängel frühzeitig zu beheben. Modernisierungen der Gebäude: Rund 4,2 Mio. € flossen in die umfassende Modernisierung von Fassaden, Dächern und der technischen Gebäudeaus- stattung. Diese Maßnahmen trugen nicht nur zur Verbesse- rung des Wohnkomforts bei, sondern auch zur Reduktion des Energieverbrauchs und der CO2-Emissionen. Hierzu zählen die Erneuerung der Heizungsanlagen, die Integration von Photovoltaikanlagen und die Verbesserung der Wärme- dämmung. Renovierungen im Rahmen der Neuvermietung: Etwa 1,2 Mio. € wurden für die Renovierung und Modernisie- rung von Wohnungen im Zuge der Neuvermietung investiert, um diese an die heutigen Wohnbedürfnisse anzupassen. Die gezielten Investitionen im Bereich der Modernisierung und Instandhaltung zielen darauf ab, die Gebäude zukunfts- fähig zu machen und den Wert der Liegenschaften langfristig zu sichern. 11
Ziele und Ergebnisse der Modernisierungsmaßnahmen Ein wesentlicher Bestandteil unserer Strategie ist die konti- nuierliche Anpassung der Gebäude an die sich wandelnden Anforderungen der Mieter. Die Ergebnisse der durchgeführten Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen im Jahr 2024 umfassen unter anderem: Ludwigsburg, Schwieberdinger Straße 27 – 31 Nach dem Einbau einer neuen Zentralheizung im Jahr 2023 wurden in diesem Jahr die Fenster erneuert, das Dach neu eingedeckt und mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet. Zudem erhielt die Fassade einen neuen Anstrich. Diese Maßnahmen erhöhen nicht nur die Energieeffizienz des Gebäudes, sondern bieten den Mietern auch einen höhe- ren Komfort. Schwieberdinger Straße 27 – 31, Ludwigsburg 12
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 Weil der Stadt, Alte Renninger Straße 37 – 39/1 Hier wurden die Bäder modernisiert, die alten Heizungsan- lagen durch neue, effiziente Gasbrennwertgeräte ersetzt und die Fenster erneuert. Darüber hinaus wurde das Wärme- dämmverbundsystem der Fassade mit einem neuen Anstrich versehen, um die Energieeffizienz des Gebäudes zu erhöhen und den Wohnkomfort zu verbessern. Alte Renninger Straße 37 – 39/1, Weil der Stadt Ludwigsburg, Talstraße 12 An diesem denkmalgeschützten Gebäu- de wurden die Fenster erneuert, das Dach neu eingedeckt und die Fassade mit einem frischen Anstrich versehen. Damit haben wir die historischen Ele- mente des Gebäudes bewahrt und gleichzeitig die bauliche Substanz auf den neuesten Stand gebracht. Talstraße 12, Ludwigsburg G N U R E I S I N R E D O M 13
Kornwestheim, Ludwig-Herr-Straße 62 – 70 und Traifelbergstraße 8 – 12 In Kornwest heim wurde jeweils eine Photovol taik anlage auf den Dächern installiert mit dem Ziel, dies unseren Bewohnern in diesen Gebäuden als Mieterstrom zur Ver fügung zu stellen. Dachaufsicht Ludwig-Herr-Straße 62 – 70, Kornwestheim Kornwestheim, Eastleighstraße 10/12 In einem zweiten Bauabschnitt wurden hier die Bäder mo- dernisiert und die sanitären Versorgungs- und Entsorgungs- leitungen wurden erneuert. Diese Arbeiten verbessern nicht nur die Funktionalität der Wohnungen, sondern erhöhen auch den Wohnkomfort der Mieter. Eastleighstraße 10/12, Kornwestheim 14
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 Weil der Stadt, Gartenstraße 32 + 34 In diesen Gebäuden wurden die alten Gaszentral- heizungen durch zwei neue Wärmepumpen mit jeweils einer Gas spitzenlasttherme ersetzt. Diese Maßnahme steigert die Energieeffizienz der Gebäude und trägt zur Reduktion des CO2-Ausstoßes bei. Gartenstraße 32 + 34, Weil der Stadt Stuttgart, Wagenburgstraße 46 – 50 und Wagenburgstraße 52 – 58 In diesen Gebäuden wurden der Fassadenputz ausge- bessert und anschließend ein neuer Fassadenanstrich aufgebracht. Diese Maßnahmen sorgen für eine optische Aufwertung der Gebäude und verbessern gleichzeitig den Schutz vor Witterungseinflüssen. Wagenburgstraße 46 – 50 / Wagenburgstraße 52 – 58, Stuttgart G N U R E I S I N R E D O M 15
NEUBAU NEUBAUPROJEKTE – SCHAFFUNG VON NEUEM WOHNRAUM Neben der Modernisierung des Bestands wurde auch in den Neubau investiert, um den wachsenden Bedarf an be- zahlbarem und hochwertigem Wohnraum zu decken. Im Jahr 2024 wurden drei bedeutende Neubauprojekte abge- schlossen, die durch ihre hohe Bauqualität und nachhaltige Ausstattungsmerkmale hervorstechen. Marbach, Haffnerstraße 15 + Auerbachstraße 10 Im Neubauprojekt in der Haffnerstraße 15 und Auerbach- straße 10 in Marbach wurde im April 2024 der zweite Bau- abschnitt erfolgreich abgeschlossen. Dieser umfasst 21 Wohnungen und eine Tiefgarage. Die Wohnungen bieten modernen Wohnraum von 50 m² bis 109 m², darunter auch barrierearme 2-Zimmer-Wohnungen sowie familiengerechte 4-Zimmer-Wohnungen. Besonders hervorzuheben sind die energieeffizienten Ausstattungsmerkmale: Die Wohnungen sind mit einer Fußbodenheizung, Handtuchheizkörpern im Bad und großzügigen Balkonen ausgestattet. 21 Wohnungen 35 PKW-Stellplätze Fertigstellung April 2024 Investition: 7,4 Mio. € Ein weiteres Highlight ist die Photo- voltaikanlage auf dem Dach, die zur Eigenstromerzeugung beiträgt und die Betriebskosten der Mieter senkt. Das gesamte Bauprojekt hatte ein Volumen von rund 7,4 Mio. € und fügt sich harmonisch in die bestehende Nach- barschaft ein. 16
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 Gerlingen, Hermannstraße 4 Auch in Gerlingen wurde ein weiteres Neubauprojekt er- folgreich abgeschlossen. Hier entstanden 11 moderne Woh nungen und eine Tiefgarage. Die Wohnungen variie- ren in der Größe von 45 m² bis 75 m² und bieten damit eine hohe Wohnqualität für Singles, Paare und kleine Familien. Wie auch in Marbach wurde auf eine nachhaltige Bauweise geachtet. Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach sorgt für die Eigen stromerzeugung, und eine Wärmepumpe stellt eine effiziente und umweltfreundliche Wär me versorgung si- cher. Die Gesamtkosten des Projekts beliefen sich auf etwa 3,7 Mio. €. 11 Wohnungen 11 PKW-Stellplätze Fertigstellung April 2024 Investition: 3,7 Mio. € U A B U E N 17
Kornwestheim, Jägerstraße 5 – 7 Zur Entwicklung des Liegenschaftsbestandes in der Jäger- straße in Kornwestheim wurde eine Planung erarbeitet, die den aktuellen Ansprüchen der Bezirksbaugenossen- schaft entspricht. So wurden die beiden Bestandsgebäude aus den Jahren 1928 und 1953 durch ein Ersatzneubauvorhaben mit 16 Wohnungen inklusive einer Tiefgarage ersetzt. Das Ziel der Überplanung des Liegenschaftsbestandes an diesem Standort ist es, den Ansprüchen der Bezirksbaugenossen- schaft einer guten, sicheren und sozial verantwortlichen Wohnungsversorgung gerecht zu werden. So wurden vorwiegend kleine, barrierearme/barrierefreie Wohnungen konzipiert, um den Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum ge recht zu werden. Mit der Fertigstellung des Ersatzneubauvorhabens zum November 2024, konnten alle 16 Wohnungen zum 16.12.2024 an die Bewohner übergeben werden. Unsere Ausstattungsmerkmale sind wie immer Fußbodenheizung für eine behagliche Wärme, ein Handtuchheizkörper im Bad und in den größeren Wohnungen sorgt ein separates WC für mehr Wohnkomfort. Eine PV-Anlage auf dem Dach dient zur Erzeugung eigenen Stroms und reduziert nicht nur die Betriebskosten der Mieter, sondern im Vordergrund steht auch der Klimaschutz mit der Nutzung erneuerbarer Ener- gie aus Sonnenkraft. So auch die Heizung, welche an das Fernwärmenetz angeschlossen wurde und dadurch eine klimaneutrale Wärmequelle zum Heizen darstellt. 16 Wohnungen 16 PKW-Stellplätze Fertigstellung Dezember 2024 Investition: 5,5 Mio. € 18
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 Zukünftige Projekte und nachhaltige Entwicklung Die Entscheidung über zukünftige Investitionen basiert auf einer kontinuierlichen Analyse des regionalen Marktes, der baulichen Gegebenheiten und der Bedürfnisse unserer Mitglieder. Neben den bereits abgeschlossenen Neubauten befinden sich auch weitere Projekte in der Planung bzw. Ausführung. So wird im Jahr 2025 ein weiteres Neubauprojekt mit 26 Wohnungen in Kornwestheim fertiggestellt. Diese Analyse ermöglicht es uns, gezielt in die Entwicklung und Modernisierung von Wohnraum zu investieren, der sowohl den aktuellen als auch den zukünftigen Bedürfnissen gerecht wird. Investitionen Neubau 2015 – 2024 16 Mio. € 14 Mio. € 12 Mio. € 10 Mio. € 8 Mio. € 6 Mio. € 4 Mio. € 2 Mio. € – 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Kosten Fazit und Ausblick Die umfangreichen Investitionen in die Bestandsliegenschaften durch Moderni- sierungen und Neubauten im Jahr 2024 verdeutlichen das kontinuierliche Enga ge- ment der Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. für eine nachhaltige, zukunftsorientierte Entwicklung des Wohnungsbestandes. Durch die Verbesserung der Energieeffizienz und die Anpassung an die aktuellen Bedürfnisse der Nutzer stellen wir sicher, dass unsere Liegenschaften auch in Zukunft eine hohe Lebensqualität bieten und gleichzeitig einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Die fortlaufende Analyse der Marktentwicklungen, der baulichen Substanz und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bilden die Grundlage für alle künftigen Investitionsentscheidungen. So werden wir auch in den kommenden Jahren weiterhin in die Modernisierung und den Neubau von Wohnraum investieren und unseren Mitgliedern sicheren, attraktiven und preiswerten Wohnraum zur Verfügung stellen. U A B U E N 19
BERICHT DES AUFSICHTSRATES Im Geschäftsjahr 2024 hat der Aufsichtsrat insgesamt 11 Sitzungen inklusive einer Bautagung abgehalten. Außerdem fanden eine Klausurtagung, eine Sitzung des technischen Ausschusses und eine Sitzung des kaufmännischen Aus- schusses statt. Ferner hielt der Aufsichtsrat drei außeror- dentliche Sitzungen ab. Des Weiteren fand eine ordentliche Vertreterversammlung am 26.06.2024 statt. Die Sitzungsintervalle verliefen in regelmäßigen Abständen. Im Jahr 2024 standen bei der ordentlichen Vertreterver- sammlung am 26.06.2024 die Aufsichtsratsmandate von Herrn Gökmen Sengül und Herrn Jochen Zeltwanger zur Wahl. Sowohl Herr Sengül als auch Herr Zeltwanger wurden mit erforderlicher Mehrheit zum Aufsichtsratsmitglied mit einer Amtszeit von jeweils drei Jahren wiedergewählt. In der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates wurden Herr Rolf Bittlingmaier zum Aufsichtsratsvorsitzenden, Herr Heiko Laich zum stellvertretenden Vorsitzenden, Herr Stefan Gabler zum Schriftführer und Frau Daniela Floß zur stellver- tretenden Schriftführerin gewählt. Die Vorprüfung des Geschäftsjahres 2024 durch den vbw fand im Zeitraum 09.12.-13.12.2024 sowie 03.02.-07.02.2025 in den Geschäftsräumen der Genossenschaft statt. Die gesetzliche Hauptprüfung wurde in den Geschäftsräumen der Genossenschaft und den Büroräumen des vbw ab 22.04.2025 durchgeführt. Vorstand und Aufsichtsrat wurden in einer gemeinsamen Sitzung von den Prüfern des Verbandes baden-württem- bergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. vom Prüfungsergebnis unterrichtet. Im Jahr 2024 hat der Aufsichtsrat zusammen mit den beiden Vorständen die systematische Entwicklung unserer Be- standsobjekte durch Instandhaltungs- und Modernisierungs- maßnahmen weiter vorangetrieben. Daneben wurden die Planung und der Bau von zeitgemäßen Neubauprojekten, die der Genossenschaft ein generationenübergreifendes Wohnen für die Zukunft ermöglichen und unseren Mit- gliedern ein Wohnen nach heutigem Standard bietet, er- folgreich fortgesetzt. Aktuell befinden sich mehrere Projekte an verschiedenen Standorten im Bau bzw. wurden bereits fertiggestellt und vermietet. Diese befinden sich in Gerlingen, Kornwestheim, Stuttgart-Stammheim, Marbach und in Leonberg. Details über aktuelle Bauprojekte entnehmen Sie bitte dem aktuellen Geschäftsbericht oder auf der Website der Bezirksbauge- nossenschaft Altwürttemberg e.G. (https://bezirksbau.de/ bauprojekte). Die mittel- und langfristige Liquiditäts- und Finanzplanung stellt einen zentralen Bestandteil der Zusammenarbeit zwi- schen Aufsichtsrat und Vorstand dar. Hierbei hat der Auf- sichtsrat gemeinsam mit dem Vorstand die aktuelle und zukünftige Finanzlage der Bezirksbaugenossenschaft im Blick. Somit ist es gewährleistet, dass der Kapitaldienst der für die Modernisierung und Neubauplanung notwendigen Fremdmittel zu jeder Zeit durch den erweiterten Cashflow gesichert ist. Die Zusammenarbeit mit dem Vorstand verläuft in geordneten Bahnen. Berichte und Daten werden für den Aufsichtsrat aufbereitet und im Vorfeld der gemeinsamen Sitzungen dem Aufsichtsrat zur Verfügung gestellt. Über alle wesent- lichen Entscheidungen im Vorstand wird berichtet. Mit dem vorgelegten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2024 sowie mit dem Geschäfts- und Lagebericht des Vorstandes erklärt sich der Aufsichtsrat einverstanden und empfiehlt der Vertreterversammlung den Jahresabschluss und die vorgeschlagene Verwendung des Bilanzgewinns zur Annahme. Alle die für Entscheidungen und Beschlüsse notwendigen Daten und betriebswirtschaftlichen Kennzahlen werden von den Vorständen dem Aufsichtsrat jederzeit transparent dargestellt und in regelmäßigen Quartalsberichten zusam- mengefasst aufbereitet. Die amtierenden Aufsichtsratsmitglieder v. l. n. r.: Rolf Bittlingmaier, Jochen Zeltwanger, Daniela Floß, Heiko Laich, Stefan Gabler, Gökmen Sengül. 20
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 Insbesondere die Controlling-Unterlagen und -Berichte, die der Vorstand kontinuierlich aufbereitet, haben sich inhalt- lich und qualitativ signifikant verbessert. Dies trägt positiv zur Transparenz bei. Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeitern und Vorständen für ihren Einsatz im abgelaufenen Geschäftsjahr. Kornwestheim, im Mai 2025 gez. der Aufsichtsrat S E T A R S T H C I S F U A S E D T H C I R E B 21
LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2024 GRUNDLAGE DES UNTERNEHMENS Die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e. G. wurde am 25. Mai 1907 als Bau- und Sparverein Kornwestheim ge- gründet und gehört heute mit 2.330 Wohnungen sowie 22 Gewerbeeinheiten zu den großen und modernen Woh- nungsunternehmen im Landkreis Ludwigsburg. Kernaufgabe und Zweck der Bezirksbaugenossenschaft Alt- württemberg e.G. ist die Förderung ihrer Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungs- versorgung. Der Unternehmenssitz befindet sich in einem genossenschaftseigenen Gebäude in Kornwestheim. WIRTSCHAFTSBERICHT Geschäftsverlauf Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Auch 2024 wirkte sich die Weltpolitik (Angriffskrieg Russ- lands gegen die Ukraine, Terrorangriff der Hamas auf Israel, Spannungen im Südchinesischen Meer, Wahlen in den USA) hemmend auf die wirtschaftliche Entwicklung aus, so dass das Geschäftsjahr erneut durch ein herausforderndes Marktumfeld gekennzeichnet war. Die Inflationsrate betrug nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes 2,2 %, während sie im Vorjahr noch 5,9 % betragen hatte. Für 2025 wird eine Inflations- rate in der Nähe des aktuellen Wertes erwartet. Der Preisanstieg für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lag in Baden-Württemberg 2024 erneut über dem Anstieg des Verbraucherpreisindexes. Der An- stieg betrug im 4. Quartal 2024 3,4 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Kosten für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden stiegen im 4. Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,7 %. In den vergangenen beiden Jahren hatte die EZB in zehn Zinserhöhungsschritten die Leitzinsen bis zum September 2023 angehoben. Seit Juni 2024 erfolgten dann vier Leit- zinssenkungen. Nach der Leitzinssenkung im Dezember 2024 beträgt der Hauptrefinanzierungssatz noch 3,2 %. Die Zinssenkung wirkte sich auch auf die Bauzinsen aus, sie sind bis zum Jahresende 2024 um einen halben Prozentpunkt zurückgegangen und betragen nun rund 3 % bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung. Vergleichszeitraum des Vorjahres noch 24.462 Bauge- nehmigungen erteilt wurden, was einem Rückgang von 30,6 % entspricht. Die deutsche Wirtschaft kämpft nicht nur mit hartnäckigem konjunkturellem Gegenwind, sondern auch mit strukturel- len Problemen. Dies führt nach den Berechnungen der Deutschen Bundesbank 2024 zu einer Abnahme des Brutto- inlandsprodukts um 0,2 %, 2025 soll es dann leicht um 0,2 % steigen. Trotz der konjunkturellen Dämpfung zeigt sich der Arbeits- markt robust. Die Zahl der Erwerbstätigen in Gesamt- Deutschland hat 2024 mit rund 46,1 Mio. Beschäftigten (Vorjahr rund 45,9 Mio.) den höchsten Stand seit der Wie- dervereinigung erreicht. Für 2025 wird mit einer Zunahme der Arbeitslosenquote gerechnet. 2024 betrug die Arbeits- losenzahl in Deutschland im Jahresdurchschnitt 2,79 Mio. Menschen, was einen Anstieg um 178.000 Personen gegen- über dem Vorjahr bedeutet. Die Arbeitslosenquote erhöhte sich um 0,3 Prozentpunkte auf 6,0 Prozent. Das schlechte wirtschaftliche Umfeld hat auch Einfluss auf die Finanzsituation der öffentlichen Haushalte. Der Öffent- liche Gesamthaushalt (Bund, Länder, Gemeinden und Ge- meindeverbände sowie Sozialversicherung einschließlich aller Extrahaushalte) war beim nicht-öffentlichen Bereich zum Ende des 3. Quartals 2024 mit 2.488,6 Mrd. € verschuldet. Damit stieg die öffentliche Verschuldung gegenüber dem Jahresende 2023 um 1,8 % oder 43,5 Mrd. €. Hohe Baupreise und Zinskosten führten auch im Jahr 2024 zu einem Rückgang der Baugenehmigungen. Von Januar bis Oktober 2024 wurden in Baden-Württemberg 16.958 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt, während im Das statistische Landesamt rechnet mit einem weiteren Bevölkerungswachstum in Baden-Württemberg. So soll die Bevölkerung von 11,1 Mio. im Jahr 2024 bis 2040 auf 11,4 Mio. ansteigen. 22
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach den Ergebnissen des Mikrozensus gab es in Baden-Württemberg im Jahr 2024 rund 5,4 Mio. Privathaushalte. Nach der Vorausrechnung des statisti- schen Landesamtes Baden-Württemberg könnte die Zahl der Haushalte bis 2040 auf rund 5,6 Mio. ansteigen. Geschäftsentwicklung Der Immobilienbestand der Bezirksbaugenossenschaft Alt- württemberg e.G. konzentriert sich überwiegend auf die Städte Kornwestheim, Leonberg, Ludwigsburg, Marbach, Stuttgart und Weil der Stadt. In diesen Städten sowie in der gesamten Metropolregion Stuttgart bleibt die Nachfrage nach Wohnraum unverändert hoch, während das Angebot an verfügbaren Wohnungen weiterhin begrenzt ist. Im Geschäftsjahr 2024 wurden erneut umfangreiche In- standhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen umge- setzt. Ergänzend dazu konnten drei Neubauprojekte in Mar- bach, Gerlingen und Kornwestheim erfolgreich realisiert werden, wodurch insgesamt 48 neue Mietwohnungen ent- standen sind. Zusätzlich konnte ein Dachgeschoss in Leon- berg zu einer Wohnung umgebaut werden. Damit setzt sich der Liegenschaftsbestand zum 31.12.2024 wie folgt zusammen: – 2.330 Wohneinheiten mit 157.390,38 m² – 22 Gewerbeeinheiten mit 2.725,17 m² – 881 Garagen und Tiefgaragenplätze – 374 Stellplätze Verteilt nach Städten setzt sich der Mietwohnungs- bestand wie folgt zusammen: Kornwestheim 1.010 (43 %) Ludwigsburg 547 (24 %) 14 % 19 % 43 % 24 % Stuttgart 449 (19 %) Andere 324 (14 %) Neben der Schaffung neuen Wohnraums wurden im ver- gangenen Jahr erhebliche Investitionen in Höhe von rund 4,2 Mio. € im Rahmen unseres Klimapfads, des Ausbaus von Photovoltaikanlagen sowie umfassender Gebäudesanierun- gen getätigt. Dadurch konnten die Ziele unserer Dekarboni- sierungsstrategie nahezu vollständig erreicht oder durch den erfolgreichen Start neuer Projekte weiter vorangetrieben werden. Im Zuge der Gebäudemodernisierungen wurden die Gebäudehüllen ertüchtigt und die Heizungsanlagen ausgetauscht beziehungsweise auf einen anderen Energie- träger umgestellt. Die ursprünglich geplanten Modernisie- rungs- und Instandhaltungsarbeiten konnten weitestgehend umgesetzt werden. Aufgrund von Kapazitätsengpässen im Bereich des Fernwärmeausbaus konnten zwei geplante Maßnahmen jedoch nicht umgesetzt werden. T H C I R E B E G A L Wirtschaftliche Lage des Unternehmens Ertragslage Im Geschäftsjahr 2024 konnte die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. ihre Umsatzerlöse aus der Haus- bewirtschaftung auf 19,2 Mio. € steigern. Dies entspricht einer signifikanten Steigerung gegenüber dem Vorjahres- wert von 18,0 Mio. € und übertrifft die im Lagebericht 2023 prognostizierten Umsatzerlöse von 18,5 Mio. €. Hauptursachen für diese Entwicklung sind moderate Mieter höhungen, die Integration neu hinzugewonnener Wohnobjekte sowie eine konsequent umgesetzte Vermie- tungsstrategie für den bestehenden Wohnungsbestand. Zum 31.12.2024 betrug die bewirtschaftungs- bedingte Leerstandsquote lediglich 0,17 %, was vier Wohnungen entspricht und die an- haltend hohe Nachfrage nach den Wohnein- heiten der Genossenschaft eindrucksvoll belegt. Am Bilanzstichtag, dem 31.12.2024, betrug die durch- schnittliche Sollmiete für die Wohnungen und Gewerbe- einheiten der Genossenschaft 8,22 €/m2. 23
Die durchschnittliche Sollmiete verteilt sich in Miet- preisspannen je Quadratmeter Wohnfläche auf die Gesamtanzahl der Wohnungen wie folgt: bis 7,50 €/m2 7,50 - 8,00 €/m2 8,00 - 8,50 €/m2 8,50 - 9,00 €/m2 9,00 - 9,50 €/m2 über 9,50 €/m2 21 % 9 % 12 % 38 % 10 % 10 % Rund 50 % unserer Wohnungen weisen eine Sollmiete von unter 8,00 €/m² aus. Ein klares Signal, dass der Auftrag, ein bezahlbares und gutes Wohnen zu ermöglichen, erfüllt wird. Die Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen beliefen sich auf 6,0 Mio. €, im Vergleich zum Vorjahr (4,6 Mio. €) bei einer prognostizierten Summe von 6,2 Mio. €. Zusätzlich wurden rund 0,5 Mio. € für den Ausbau von Photo- voltaikanlagen auf den Genossenschaftsgebäuden investiert. Die Zinsaufwendungen verringerten sich im Geschäftsjahr 2024 auf 0,2 Mio. € (Vorjahr: 0,3 Mio. €), was vor allem auf Zinsen für langfristige Darlehen zurückzuführen ist. Gleich- zeitig verringerte sich der Anteil an Bereitstellungszinsen im Vergleich zum Vorjahr, was zu einer moderaten Entlastung führte. Auf der Ertragsseite konnten durch eine konsequen- te und zugleich vorsichtige Anlagestrategie Zinseinnahmen in Höhe von 65 T€ erwirtschaftet werden. Die Abschreibungen betragen im Geschäftsjahr 2024 rund 2,8 Mio. € (Vorjahr: 2,3 Mio. €). Trotz der Herausforderungen in den Kostenbereichen bleibt die Ertragslage insgesamt erfreulich. Der erzielte Jahresüber- schuss von 4,2 Mio. € übertrifft die Prognose von 3,5 Mio. €. Dies verdeutlicht die solide finanzielle Stabilität und Leistungs- fähigkeit der Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. selbst in einem anspruchsvollen wirtschaftlichen Umfeld. Finanzlage Im Geschäftsjahr 2024 wurden folgende Investitionen getätigt: Instandhaltung und Modernisierung Ausbau Photovoltaikanlagen Neubau Gesamt 6,0 Mio. € 0,5 Mio. € 9,8 Mio. € 16,3 Mio. € Zur Finanzierung der Investitionsmaßnahmen wurden im Geschäftsjahr 2024 Darlehen in Höhe von 4,2 Mio. € aufge- nommen. Gleichzeitig wurden planmäßige Tilgungen in Höhe von 1,5 Mio. € vorgenommen. Zusätzlich haben wir Tilgungszuschüsse in Höhe von rund 1,0 Mio. € erhalten. Die Stabilität der Finanzierungen wird durch das verfügbare Eigenkapital sichergestellt. Durch eine fundierte strategische Planung, die die geplanten Neubau- und Modernisierungs- maßnahmen berücksichtigt, sowie die gezielte Nutzung vorhandener liquider Mittel und freier Beleihungsreserven ist gewährleistet, dass die Investitionstätigkeit auch in Zu- kunft fortgeführt werden kann. Die Kapitalstruktur der Bezirksbaugenossenschaft Altwürt- temberg e.G. ist ausgewogen, wobei die Eigenkapitalquote mit 70,7 % auf einem hohen Niveau liegt und dem Vorjahr entspricht (70,8 %). Die Eigenkapitalrendite bleibt mit 4,8 % (gegenüber 4,7 % im Vorjahr) weiterhin über dem allgemeinen Kapitalmarktzins für langfristige Anlagen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen nahezu ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen. Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum jederzeit gegeben. 24
Vermögenslage Die Bilanzsumme hat sich im Geschäftsjahr auf 125,5 Mio. € (Vorjahr: 119,7 Mio. €) erhöht. Das Eigenkapital umfasst zum Jahresende eine Summe von 87,4 Mio. € (Vorjahr: 83,3 Mio. €). Die Geschäftsguthaben betragen 4,9 Mio. € (Vorjahr: 4,8 Mio. €). Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr beruht vor allem auf dem erwirt- schafteten Ergebnis. Den größten Anteil des Gesamtvermögens nimmt das Sachan- lagevermögen mit 93,6 % und einer Summe von 117,4 Mio. € (Vorjahr 110,1 Mio. €, bzw. 92,0 %) ein. Hintergrund für die Steigerung sind hauptsächlich die laufenden Baumaßnah- men sowie aktivierte Modernisierungsmaßnahmen. Die langfristigen Investitionen und Bauvorbereitungs kosten werden durch langfristige Objektfinanzierungsmittel (29,4 Mio. €) und Eigenmittel vollständig gedeckt. PROGNOSEBERICHT Für das Geschäftsjahr 2025 erwarten wir Modernisierungs- und Instandhaltungskosten in Höhe von rund 6,9 Mio. €. Die Umsatzerlöse werden voraussichtlich 19,9 Mio. € betra- gen. Auf Grundlage der Unternehmensplanung wird ein Jahresüberschuss in Höhe von 4,0 Mio. € erwartet. Aufgrund der stark gestiegenen Baukosten und der weiter- hin hohen Zinsen für Fremdmittel sind Neubauvorhaben derzeit wirtschaftlich schwer umsetzbar. Hinzu kommt eine volatile Förderpolitik, die zusätzliche Herausforderungen mit sich bringt. Infolgedessen wurde das bisher sehr starke Engagement im Bereich der Neubauvorhaben reduziert. Zum Bilanzstichtag umfasste das Neubauvolumen der im Bau befindlichen Projekte insgesamt 26 Wohneinheiten auf eigenen Grundstücken. Im Rahmen unserer Dekarbonisierungsstrategie verfolgen wir das langfristige Ziel, den CO₂-Ausstoß unserer Bestände kontinuierlich zu reduzieren und einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele zu leisten. Für die kommen- den Jahre stehen gezielte Investitionen in die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden sowie die verstärkte Nutzung erneuerbarer Energien an. Wir setzen auf moderne Heiztechnologien, die Integration von Photovoltaikanlagen und die Optimierung der Wärmedämmung, um den Energie- verbrauch zu senken. Diese Maßnahmen sollen nicht nur zur Reduktion des ökologischen Fußabdrucks beitragen, sondern auch langfristig die Betriebskosten senken und die Wertigkeit unserer Immobilien sichern. Für das nächste Geschäftsjahr planen wir in 10 Objekten energetische Moder- nisierungsmaßnahmen. Darüber hinaus werden weiterhin Neubauprojekte realisiert, um den wachsenden Bedarf an nachhaltigem Wohnraum zu decken. G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 Die Vermögenslage der Bezirksbaugenossenschaft Altwürt- temberg e.G. ist geordnet. Entwicklung des Eigenkapitals der Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. 2020 2021 2022 2023 2024 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Mio € Eine langfristige finanzielle Planung unter Berücksichtigung der Finanz- und Liquiditätsentwicklung stellt sicher, dass diese Maßnahmen im Einklang mit den Unternehmenszielen und der wirtschaftlichen Stabilität umgesetzt werden können. Bezüglich der CO₂-Umlage ergeben sich nach dem 10-Stufen- modell folgende Verteilungen: T H C I R E B E G A L CO2-Emissionen in kg/(m²a) Anzahl Wirtschaftseinheiten < 12 12 bis < 17 17 bis < 22 22 bis < 27 27 bis < 32 32 bis < 37 37 bis < 42 42 bis < 47 47 bis < 52 > = 52 18 29 16 8 1 0 2 0 0 0 Die Belastung für das Unternehmen wird im kommenden Jahr voraussichtlich 5 T € betragen. Wir gehen von einer weiterhin soliden wirtschaftlichen Grundlage aus. Die hohe Nachfrage nach genossenschaft- lichen Mietwohnungen besteht weiterhin. 25
CHANCEN- UND RISIKOBERICHT entspricht und dadurch schwer vermietbar wird. Zudem könnten Leerstände durch Materialengpässe, begrenzte Verfügbarkeit von Handwerksbetrieben und daraus resul- tierende Verzögerungen entstehen, was eine Verringe- rung der Umsatzerlöse zur Folge haben könnte. Die Bundesregierung prognostiziert derzeit ein leichtes Wachstum des Bruttoinlandsprodukts für die Jahre 2025 und 2026. Dennoch besteht das Risiko, dass die anhaltend schwache wirtschaftliche Lage oder eine mögliche Stagna- tion beziehungsweise ein begrenztes Wirtschaftswachs- tum zu Entlassungen in verschiedenen Unternehmen füh- ren könnte. Dies wiederum könnte Mietrückstände verursachen und somit zu einer Minderung der Erlöse bei- tragen. Die Gewinnung von Fach- und Führungskräften bleibt eine zentrale Herausforderung. Langzeiterkrankungen oder andere Ausfälle erfordern eine interne Kompensation durch die Organisation, wobei ein zusätzliches Risiko im Verlust von Know-how liegt. Zur Minderung dieser Risiken intensiviert die Genossenschaft die Integration von Geschäfts prozessen in die IT und fördert die Standardisie- rung wiederkehrender Aufgaben. Die Entlohnung und weitere Rahmenbedingungen orien- tieren sich am Tarifvertrag der Wohnungswirtschaft und entsprechen somit den branchenüblichen Standards. Dar- über hinaus bietet die Genossenschaft eine Vielzahl von Mitarbeiter Benefits an. Die Rahmenbedingungen für die Energiebezugskosten ha- ben sich stabilisiert. Nach Abschluss von Ausschreibungen wurden für die kommenden Jahre Rahmenvereinbarun- gen getroffen, die für einen Teil des Wohnungs- und Ge- werbebestandes eine Preissicherheit gewährleisten. Es wird erwartet, dass das Niveau der Inflationsrate weitge- hend konstant bleibt. Größere Erlösausfälle infolge stei- gender Bruttowarmmieten sind derzeit nicht zu erwarten. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung ver- folgt die Genossenschaft das Ziel, den Anstieg der Be- triebskosten für die Bewohnerinnen und Bewohner nach- haltig zu begrenzen. Dennoch wird die Gesamtbelastung für Mieterinnen und Mieter mit sehr niedrigen Einkom- men trotz dieser Maßnahmen voraussichtlich weiter zu- nehmen. Risikomanagementsystem Die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. nutzt ein mehrstufiges und auf die einzelnen Geschäftsbereiche ausgerichtetes Risikomanagementsystem, um Risiken, die für die Entwicklung der Genossenschaft von Bedeutung sein könnten, rechtzeitig erkennen zu können. Dieses Risi- komanagementsystem ist aufgrund der Betriebsgröße des Un ternehmens auf der Ebene der Geschäftsleitung ange- siedelt. Abweichende Entwicklungen oder erkennbare Ri- siken, die von Bedeutung sind, können damit frühzeitig erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen werden. Die wesentlichen Bestandteile des Risikomanage- mentsystems bestehen aus dem internen Kontrollsystem, den dem Compliance- Management sowie dem Frühwarnsystem. Controlling-Instrumenten, allgemeinen Risikobericht Für das Unternehmen sind keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. Es besteht die Möglichkeit, dass das geplante Jahreser- gebnis nicht erreicht wird, wenn die vorgesehenen Instand hal tungs budgets überschritten werden oder die prognostizierten Entwicklungen bei den Mieten oder Refi- nanzierungskosten nicht eintreten. Zusätzliche Risiken ergeben sich durch anhaltend hohe Baukosten und Baupreissteigerungen, neue regulatori- sche Anforderungen für Neubauvorhaben sowie poten- zielle zeitliche Verschiebungen von Bauprojekten. Zudem werden bei der Projektplanung und -kalkulation mögliche Verzögerungen infolge von Personal- und Materialengpäs- sen berücksichtigt. Es wird erwartet, dass die Zinsen auf ihrem aktuellen Ni- veau verbleiben. Diese Entwicklung beeinflusst direkt die Planung und Finanzierung zukünftiger Bauprojekte sowie den Zins aufwand. Insbesondere ist weiterhin mit erhöh- ten Finanzierungskosten zu rechnen, die sich vor allem auf Neubaumaßnahmen und Vorhaben zur Dekarbonisierung auswirken werden. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum bleibt be- stehen. Allerdings besteht das Risiko längerer Leerstände, sinkender Mieten oder Mietausfälle, wenn der Wohnungs- bestand nicht den aktuellen Anforderungen des Marktes 26
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 von Finanzinstrumenten Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite be- treffen kurzfristige Forderungen und liquide Mittel. So- weit bei den Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksich- tigt. Durch Verteilung der liquiden Mittel auf verschiedene Banken und Sparkassen werden die einzelnen Sicherungs- systeme voll genutzt. Die originären Finanzinstrumente auf der Passivseite um- fassen langfristige Darlehen für Objektfinanzierungen so- wie kurzfristige Verbindlichkeiten. Aufgrund der Streuung der Fälligkeiten und der Zinsfestschreibungen sind die Auswirkungen von Liquiditäts- und Zinsänderungsrisiken unbedeutend. Kornwestheim, 30. April 2025 Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. René Rhein Technischer Vorstand Eduard Schilling Kaufmännischer Vorstand Der Wegfall oder die Reduktion von Fördermitteln hat di- rekte wirtschaftliche Auswirkungen, da diese zur Scho- nung der Liquidität und zur Reduzierung der Aufwendun- gen beitragen. Die Volatilität der Fördermittel sowie eine unzureichende Bereitstellung führen zudem zu Planungs- unsicherheiten und können potenziell Verzögerungen im Projektablauf verursachen. Darüber hinaus bestehen unter anderem bei den Perso- nalkosten und den betrieblichen Aufwendungen Steige- rungen, die in Planungen einbezogen werden. Chancenbericht Der Wohnungsbestand der Bezirksbaugenossenschaft Alt- württemberg e.G. befindet sich innerhalb der Metropolre- gion Stuttgart, wo weiterhin ein angespannter Wohnungs- markt sowie eine anhaltende Zuwanderung prognostiziert werden. Die durchschnittliche Bestandsmiete liegt nach wie vor unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel. Vor diesem Hintergrund ist von einer anhal- tend hohen Nachfrage nach Mietwohnungen auszugehen. Die für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnah- men erforderlichen Finanzmittel können durch den Cash- flow sowie die vorhandene Liquidität gedeckt werden. Zudem gewährleisten hohe Beleihungsreserven und lang- fristig stabile Finanzierungskennzahlen, dass bei Bedarf Fremdmittel aufgenommen werden können. Die stabile Lage der Genossenschaft basiert hauptsächlich auf einem fortlaufenden Liquiditätszufluss durch dauer- hafte Mieteinnahmen. Die nachhaltige Bewirtschaftung des Wohnraums, in Verbindung mit kontinuierlicher In- standhaltung und Modernisierung, trägt zur Werterhal- tung bei. Als Genossenschaft mit einer sehr langen Tradition genie- ßen wir einen guten Ruf als verlässlicher Partner. Angesichts der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und der vorhandenen Prozess- und Organisationsstrukturen ist die Genossenschaft gut aufgestellt, um künftige Her- ausforderungen erfolgreich zu bewältigen. Risikoberichterstattung über die Verwendung T H C I R E B E G A L 27
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 KENNZAHLEN Finanzielle Leistungsindikatoren Folgende finanziellen Leistungsindikatoren können für unsere Genossenschaft ermittelt werden: Rentabilitätskennzahlen Gesamtkapitalrentabilität Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen Bilanzsumme Eigenkapitalrentabilität Jahresüberschuss Eigenkapital Vermögens- und Finanzierungskennzahlen Anlageintensität Eigenkapitalquote Anlagevermögen Gesamtvermögen (Bilanzsumme) Eigenkapital Bilanzsumme Langfristiger Fremdkapitalanteil Langfristiges Fremdkapital Bilanzsumme Geschäftsjahr % 3,5 4,8 Vorjahr % 3,5 4,7 Geschäftsjahr % Vorjahr % 93,6 70,7 23,5 92,0 70,8 23,2 Weitere Kennzahlen Geschäftsjahr € Vorjahr € Durchschnittliche Sollmiete Sollmieten (Wohnungen und Gewerbe) m2 Nutzfläche 8,22 7,98 Die durchschnittliche Sollmiete ist infolge der Erstvermietung der im Jahr 2024 fertig gestellten Wohnungen und aufgrund von Mietanpassungen im Bestand und erfolgter Wohnungs- sanierung um monatlich 0,24 €/m² auf 8,22 €/m² angestiegen. Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren Die Fluktuationsrate bewegt sich weiterhin im Rahmen des branchenüblichen Niveaus. Die Leerstandsquote ist gegenüber dem Vorjahr auf einen Wert von 1,1 % gesunken und unterdurchschnittlich. Auf die geplanten investitionsbedingten Leerstände, zum Beispiel aufgrund Abriss oder Verkauf, entfällt ein Anteil von 0,93 %, sodass der bewirtschaftungsbedingte Leerstand bei 0,17 % liegt. Fluktuationsrate Leerstandsquote Mieterwechsel p. a. Anzahl der Mieteinheiten (ME) Leerstand von ME am 31.12. Anzahl der Mieteinheiten Geschäftsjahr % 8,6 1,1 Vorjahr % 10,1 1,5 N E L H A Z N N E K 29
JAHRESABSCHLUSS 2024 BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2024 AKTIVSEITE 2024 € 2024 € 2023 € ANLAGEVERMÖGEN Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene gewerbliche Schutzrechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Andere Finanzanlagen ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT UMLAUFVERMÖGEN Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen Andere Vorräte Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung Sonstige Vermögensgegenstände Flüssige Mittel und Bausparguthaben Schecks, Kassenbestand, Bundesbank- und Postbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN BILANZSUMME 30 0,00 3.724,00 103.034.847,11 60.384,76 3.269.140,59 122.807,00 385.913,58 8.626.546,86 1.944.338,22 117.443.978,12 52,00 117.444.030,12 89.472.504,93 60.384,76 3.269.140,59 13.521,00 350.086,00 15.062.647,08 1.824.922,95 52,00 110.056.983,3 4.155.548,24 55.951,56 4.211.499,80 3.334.631,52 48.973,86 26.832,84 171.072,66 197.905,50 45.133,56 153.086,29 3.644.977,12 80,00 6.043.978,34 4.503,49 125.498.492,54 119.687.290,37
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 PASSIVSEITE EIGENKAPITAL Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder der verbleibenden Mitglieder aus gekündigten Geschäftsanteilen Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: 0,00 € Kapitalrücklage Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 421.000,00 € Bauerneuerungsrücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 3.200.000,00 € Andere Ergebnisrücklagen davon aus Bilanzgewinn Vorjahr eingestellt: 336.082,62 € Bilanzgewinn Jahresüberschuss Einstellung in Ergebnisrücklagen EIGENKAPITAL INSGESAMT RÜCKSTELLUNGEN Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Steuerrückstellungen Sonstige Rückstellungen VERBINDLICHKEITEN Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten Erhaltene Anzahlungen Verbindlichkeiten aus Vermietung Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 24.944,72 € davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 4.406,12 € RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN BILANZSUMME 2024 € 2024 € 2023 € 130.720,00 4.895.040,00 13.600,00 6.477.600,00 68.507.000,00 5.039.360,00 78.082,08 156.800,00 4.824.480,00 13.440,00 (0,00) 75.907,08 6.056.600,00 (391.700,28) 65.307.000,00 6.717.197,84 81.701.797,84 (3.000.000,00) 6.381.115,22 4.209.348,79 3.621.000,00 (440.784,00) 588.348,79 87.407.588,71 3.916.499,70 3.391.700,28 83.340.141,722 1.699.164,00 65.070,52 756.212,80 2.520.447,32 1.862.952,00 131.911,00 920.613,54 29.443.645,07 4.447.045,92 17.818,39 1.321.427,70 285.561,28 35.515.498,36 54.958,15 27.775.789,83 3.978.256,57 11.211,12 1.363.824,95 223.497,76 (19.357,15) (4.188,17) 79.091,88 125.498.492,54 119.687.290,37 4 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 31
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DIE ZEIT VOM 01. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2024 2024 € 2024 € 2023 € 19.163.584,21 41.864,66 19.205.448,87 17.951.981,14 3.021,02 820.916,72 789.699,06 233.577,03 411.238,11 9.375.908,58 7.766.108,67 19.396,18 9.395.304,76 15.046,05 11.420.759,89 10.818.662,58 1.747.499,89 1.623.905,99 385.345,62 2.132.845,51 369.706,08 (21.650,00) 2.799.050,41 1.270.399,82 64.637,51 224.580,06 494.147,72 2.348.243,84 1.536.959,02 22.834,11 284.524,76 419.526,51 4.564.373,88 355.025,09 4.258.630,49 342.130,79 4.209.348,79 3.916.499,70 3.621.000,00 3.391.700,28 588.348,79 524.799,42 Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus anderen Lieferungen und Leistungen Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen Sonstige betriebliche Erträge Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen ROHERGEBNIS 18.528,52 € Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung davon für Altersversorgung: Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen Sonstige betriebliche Aufwendungen Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Zinsen und ähnliche Aufwendungen Steuern vom Einkommen und Ertrag Ergebnis nach Steuern Sonstige Steuern JAHRESÜBERSCHUSS Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen BILANZGEWINN 32
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 ANHANG DES JAHRESABSCHLUSSES 2024 Die Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. mit dem Sitz in Kornwestheim eingetragen beim Genossenschafts - register Stuttgart unter der Nummer GnR 200018. Allgemeine Angaben Die Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV) in der aktuellen Fassung wurde beachtet. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamt- kostenverfahren gewählt. Im Sinne von § 267 HGB ist die Genossenschaft mittelgroß. Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrech- nung oder im Anhang anzubringen sind, weitestgehend im Anhang aufgeführt. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Die in der Gewinn- und Verlustrechnung angegebenen Vorjahresbeträge sind bei den Umsatzerlösen aus der Bewirtschaftungstätigkeit und den sonstigen betrieb- lichen Erträgen nicht vergleichbar, weil im Vorjahr die Kosten erstattungen der Mieter teilweise (€ 52.774,45) bei den Umsatzerlösen gezeigt wurden und teilweise bei den son stigen betrieblichen Erträgen (€ 42.291,10). Im Geschäftsjahr werden die Kostenerstattungen von Mie- tern nur bei den sonstigen betrieblichen Erträgen gezeigt (€ 52.932,61). 4 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 33
Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlust- rechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungs- methoden angewandt: Anlagevermögen Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet: Immaterielle Vermögensgegenstände Wohngebäude Garagen Außenanlagen Technische Anlagen Betriebs- und Geschäftsausstattung linear linear linear linear linear linear 1,25 – 2,5 % 2,50 % 10,00 % 10,00 % 7,14 – 33,33 % Umlaufvermögen Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Her- stellungskosten unter Berücksichtigung des Niederstwert- prinzips bilanziert. Unter den unfertigen Leistungen werden ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten geführt. Die Restbestände an Heizöl und Holzpellets werden nach der FiFo-Methode (First In – First Out) ermittelt und unter der Position andere Vorräte ausgewiesen. 33,33 % Forderungen und sonstige Vermögensgegen- stände werden mit dem Nominalwert bezie- hungsweise mit dem am Bilanzstichtag beizu- legenden niedrigeren Wert angesetzt. Bei den Forderungen und sonstigen Vermögens- gegenständen sind erkennbare Risiken durch Wertberichtigungen berücksichtigt worden. Flüssige Mittel sind zum Nennwert am Bilanz- stichtag angesetzt. Rechnungsabgrenzungsposten Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Auszah- lungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeit- punkt darstellen. Ab dem Geschäftsjahr 1991 werden alle Wohnbauten, die nach 1961 erstellt wurden, mit 2,00 % linear abgeschrieben. Die angefallenen Kosten für die Modernisierung von Ge- bäuden werden aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinaus gehenden Verbesserung führen. In diesen Fällen wird die Restnutzungsdauer auf mindestens 20 bzw. 30 Jahre verlängert. Bei erworbenen Objekten erfolgt die Abschreibung nach einer geschätzten Restnutzungsdauer. Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten zwischen 250 € und 1.000 € wurden in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben. 34
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 Rückstellungen Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflich- tungen werden auf der Grundlage versicherungsmathe- matischer Berechnung unter Berücksichtigung der Richt- tafeln 2018 G von Prof. Dr. Heubeck nach dem Teil wert - verfahren bewertet. Gem. § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB wurden die Rückstellungen für Pensionen pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank veröffentlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Dieser Zinssatz beträgt 1,88 %. Bei der Ermittlung der Rück- stellungen für Pensionen wurden jährliche Rentenstei ge- rungen von 2,50 % angenommen. Eine Fluktuations an nahme wurde nicht getroffen. Die Steuerrückstellungen und Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass erkennbare Risiken und Verpflich- tungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbe trages, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünfti- ge Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zu erwartende Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, so- fern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem von der Deutschen Bun- desbank veröffentlichten Zinssätzen abgezinst. Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten werden zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet. Rechnungsabgrenzungsposten Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden Miet- zah lungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für einen bestimmten Zeitraum vor diesem Zeit- punkt darstellen. 4 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 35
Entwicklung des Anlagevermögens Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel nachfolgend dargestellt: Anschaffungs- und Herstellungskosten Stand per 01.01.2024 des Geschäftsjahres Zugänge Abgänge Umbuchungen Zugänge (+) Abgänge (-) Stand per 31.12.2024 € € € € € 38.303,65 38.303,65 138.916.799,86 1.328.738,87 972.000,00 15.617.907,68 154.891.446,41 226.783,79 4.749.814,96 17.640,83 33.851,35 226.783,79 4.749.814,96 80.568,74 132.060,92 635.516,64 15.062.647,08 1.824.922,95 161.434.126,11 112.350,73 9.262.376,20 420.783,07 11.158.100,22 18.168,18 301.367,80 1.291.535,98 -15.698.476,42 729.699,19 8.626.546,86 1.944.338,22 0,00 171.300.690,35 52,00 52,00 0,00 0,00 0,00 52,00 52,00 161.472.481,76 11.158.100,22 1.291.535,98 0,00 171.339.046,00 Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Grundstücke und grund- stücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grund- stücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten Grundstücke und grund- stücksgleiche Rechte ohne Bauten Technische Anlagen und Maschinen Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung Anlagen im Bau Bauvorbereitungskosten Finanzanlagen Andere Finanzanlagen ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT 36
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 (Kumulierte) Abschreibungen Buchwert Stand per 01.01.2024 Abschrei- bungen Abschrei- bungen Geschäftsjahr Abgänge Abschrei- bungen Um- Abschrei- bungen Zu- buchungen schreibungen Stand per 31.12.2024 am 31.12.2023 am 31.12.2024 € € € € € € € 34.579,65 3.724,00 49.444.294,93 2.412.304,37 166.399,03 1.480.674,37 4.119,83 5.134,09 285.430,64 76.520,15 18.165,18 301.367,80 51.380.918,80 2.493.958,61 319.532,98 0,00 38.303,65 3.724,00 0,00 51.856.599,30 89.472.504,93 103.034.847,11 166.399,03 60.384,76 60.384,76 1.480.674,37 3.269.140,59 3.269.140,59 9.253,92 13.521,00 122.807,00 343.785,61 350.086,00 15.062.647,08 1.824.922,95 385.913,58 8.626.546,86 1.944.338,22 0,00 53.856.712,23 110.053.207,31 117.443.978,12 4 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 52,00 52,00 52,00 52,00 51.415.498,45 2.497.682,61 319.532,98 0,00 0,00 53.895.015,88 110.056.983,31 117.444.030,12 37
Unfertige Leistungen In der Position unfertige Leistungen sind 4.155.548,24 € (Vj.: 3.334.631,52 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr. Die Position Forderungen aus Vermietung sind mit 47.685,53 € (Vj.: 97.790,74 €) wertberichtigt. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensi ons rückstellung mit dem 10-Jahresdurch- schnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz beträgt beträgt -11.612,00 €. 31.12.2024 € 31.12.2023 € 4.000,00 60.000,00 85.000,00 84.147,80 100.000,00 57.613,54 578.065,00 670.000,00 Sonstige Rückstellungen In den "Sonstigen Rückstellungen" sind folgende Rückstel- lungen in nicht unerheblichen Umfang enthalten. Prozessrisiken und Rechtsberatung Abschlussprüfung, Steuerberatung und Jahresabschlusserstellung Verwaltungskosten und Personalaufwand Ausstehende Rechnungen 38
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 Verbindlichkeiten Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Bei den Angaben in Klammern handelt es sich um die Vorjahreszahlen. Insgesamt € Davon Restlaufzeit gesichert unter 1 Jahr € 1 bis 5 € über 5 Jahre Jahre € € Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 29.443.645,07 (27.775.789,83) 2.004.866,70 (1.629.260,41) 7.997.379,41 (6.597.551,16) 19.441.398,96 (19.548.978,26) 29.443.645,07 (27.775.789,83) Erhaltene Anzahlungen 4.447.045,92 (3.978.256,57) 4.447.045,92* (3.978.256,57) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen a) Verbindlichkeiten aus Vermietung b) Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen 17.818,39 (11.211,12) 17.818,39 (11.211,12) 1.321.427,70 (1.363.824,95) 996.801,77 (1.096.216,77) 324.625,93 (267.608,18) Sonstige Verbindlichkeiten 285.561,28 (223.497,76) 285.561,28 (223.497,76) GESAMTBETRAG (Vorjahr) 35.515.498,36 (33.352.580,23) 7.752.094,06 (6.938.442,63) 8.322.005,34 (6.865.159,34) 19.441.398,96 (19.548.978,26) 29.443.645,07 (27.775.789,83) * steht zur Verrechnung an 4 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 39
Gewinn- und Verlustrechnung In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind – so- weit nicht vorstehend erläutert – folgende wesentlichen periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten: Sonstige betriebliche Erträge Erlöse aus der Auflösung von Rückstellungen Versichungsentschädigungen Zuschüsse Abschreibungen Abschreibungen von Bauvorbereitungskosten Sonstige betriebliche Aufwendungen Abschreibungen Mietforderungen 144.780,51 € 114.261,16 € 389.305,38 € 301.367,80 € 71.152,67 € Sonstige Angaben Finanzielle Verpflichtungen Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurtei- lung der Finanzanlage von Bedeutung sind: Baumaßnahmen Leasinggebühren 6.014 T€ 167 T€ Die Finanzierung der sonstigen finanziellen Verpflichtungen erfolgt durch flüssige Mittel des Umlaufvermögens. Durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftigte Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Mitarbeiter im Regiebetrieb Gesamt 10 4 5 19 2 2 0 4 Außerdem waren durchschnittlich 17 geringfügig Beschäftigte und eine Auszu bildende angestellt. 40
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 Mitgliederbewegung Die Geschäftsguthaben der verbleiben den Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 70.560,00 € erhöht. Die Haftsumme beträgt 3.666.880,00 €; sie hat sich ge- genüber dem Vorjahr um 77.120,00 € erhöht. Es bestehen aus Mietkautionen Treuhandvermögen bzw. Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von 252.713,63 € (Vorjahr: 240.145,19 €). Anfang 2024 Zugang 2024 Abgang 2024 Ende 2024 Mitgliederbewegung 3.155 145 101 3.199 Prüfungsverband Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart Weitere Angaben Nach Ablauf des Jahres 2024 sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die für die Gesellschaft von wesentlicher (fi- nanzieller) Bedeutung sind und zu einer veränderten Beur- teilung führen könnten. Verwaltungsorgane Mitglieder des Vorstandes: René Rhein Eduard Schilling Mitglieder des Aufsichtsrates: Rolf Bittlingmaier Maler i.R. Heiko Laich Bankkaufmann Jochen Zeltwanger selbstständiger Architekt Gökmen Sengül Energieanlagenelektroniker Daniela Floß Coach IMS/SMS Stefan Gabler Dipl.-Betriebswirt (FH) (Vorsitzender) (stellv. Vorsitzender) Vorstand und Aufsichtsrat haben auf der Grundlage der Satzungsregelungen beschlossen, vom Jahresüberschuss in Höhe von € 4.209.348,79, einen Betrag von 421.000,00 € gem. § 56 der Satzung in die gesetzliche Rücklage und im Rahmen der Vorwegzuweisung einen Betrag in Höhe von € 3.200.000,00 in die Bauerneuerungsrücklage einzustellen und den sich ergebenden Bilanzgewinn 2024 von € 588.348,79 zur Ausschüttung einer 4 %-igen Dividende in Höhe von € 192.979,20 und € 395.369,59 zur Einstellung in andere Ergebnisrücklagen zu verwenden. Der Vertreterversammlung wird die Feststellung des Jahres- ab schlusses unter Billigung der Vorwegzuweisung vorge- schlagen. Kornwestheim, 30. April 2025 Der Vorstand René Rhein Technischer Vorstand Eduard Schilling Kaufmännischer Vorstand 4 2 0 2 S S U L H C S B A S E R H A J 41
ABSCHIED WIR TRAUERN UM UNSERE IM JAHR 2024 VERSTORBENEN MITGLIEDER Johann Bitto, Ludwigsburg Filippos Moessiadis, Kornwestheim Guenther Demel, Leinfelden-Echterdingen Frank Peters, Kornwestheim Alexander Enns, Ludwigsburg Herbert Reinelt, Kornwestheim Rudolf Gruber, Ludwigsburg Brigitte Rekos, Kornwestheim Wilfried Jaiser, Ludwigsburg Bernhard Rohr, Ludwigsburg Wieslaw Kuchna, Kornwestheim Wolfgang Schiedel, Stuttgart Eveline Langer-Bujok, Fellbach Günter Schmid, Stuttgart Ingeborg Mai, Ludwigsburg Günter Schmidt, Kornwestheim Karl-Heinz Meyer, Kornwestheim Helmut Sorg, Stuttgart 42
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2024 M U S S E R P M I / D E I H C S B A 43 Herausgeber: Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G. Fotos: Bezirksbaugenossenschaft Altwürttemberg e.G., Zimmermann Visuelle Kommunikation, Stuttgart, iStockphoto, Adobe Stock, Envato Layout und Gestaltung: Zimmermann Visuelle Kommunikation, Stuttgart Druck: Stolzenberger Druck